Entrega de Departamento Nuevo Todo lo que debes Saber

La entrega de departamentos nuevos vá más allá de la parte fisica, la que se vé y mide en una inspección del departamento, ya que hay y habrá, varios temas pendientes que tomaran tiempo en culminarse, temas legales, que llamamos saneamiento legal.

Por ello la entrega tiene dos aspectos bien diferenciados que debemos tener claro, no solo para entender y comprender que esperar, sino tambien para obtener acompañamiento y asesoría, asi como para hacer un reclamo ante INDECOPI.

Para mejor experiencia, usa Indice de Contenidos y empieza por el título que más se ajuste a tu busqueda. Luego podras leer lo demas.
(Aunque aquí nos referiremos a los departamentos, esto aplica tambien para las casas/lotes en condominio.)

1. Entrega de Departamento Nuevo FISICA

MEMORIA DESCRIPTIVA.- Para ello se debe contar con un documento llamado Memoria Descriptiva, que firma junto con el contrato (minuta en muchos casos) de compraventa. Y si no sabes que es, o, sencillamente, no la tienes, es porque no contaste con la asesoría adecuada antes de comprar el departamento.

1.1 Acta de entrega de departamento nuevo

Es el otro documento importante y es donde se dejará constancia que el comprador (ahora propietario) recibió el departamento y está conforme o no lo está, pudiendo dejar constancia de las observaciones encontradas para su subsanación, o, como lo llama INDECOPI en su guía, saneamiento fisco.

En este momento el propietario tiene el derecho de firmar el acta o no, pero no se recomienda, porque se puede dejar constancia de nuestro desacuerdo y porque las obligaciones de la constructora o inmobiliria se extienden en un periodo de garantía por ley.

1.2 Inspección de departamentos nuevos

Es la labor de inspección exclusivamente técnica, que consiste en verificar que la realidad fisica coincida con lo pactado y ofrecido en la Memoria Descriptiva, asi como de la idonedad de los elementos que constituyen la construcción del edificio.

Abarca aspectos básicos como: i) Medidas interiores del departamento; ii) calidad y tipología de los acabados; iii) correcto funcionamiento de las instalaciones electrícas y sanitarias; y, iv) detección preventiva del comportamiento de la estructura - no estamos hablando de detección de fallas estructurales, porque estas suelen estar ocultas al inicio de la vida del edificio, pero ante una evidente muestra de indicios se podría detectar.

Aquí tambien se debe incluir el estacionamiento, donde basicamente se verificará su ubicación, área y medidas perimetricas y acabados básicos.

1.3 Entrega de las áreas comunes del edificio

Las áreas comunes, comprenden, entre otros particulares: la fachada, halls, escaleras, pasadizos, recepción, y muy importante, los sistemas de abastecimiento de agua, sistema contraincendios, ascensor, iluminación y redes electricas comunes, ademas de las áreas verdes y equipamiento como piscina, gimnacio, etc.

Si bien, se puede incluir esto como parte de la entrega del departamento, por su complejidad y amplitud, se recomienda que para la recepción formal de las áreas comunes, se haya constituido una junta directiva y sea ante esta que se haga la entrega.

Y no solo por su complejidad, sino tambien para poder solventar adecuadamente una asesoría e inspección técnica, como se puede hacer con el departamento.

Luego, puedes leer la guía de INDECOPI sobre el tema.

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2. Entrega de Departamento Nuevo y Áreas Comunes LEGAL

MINUTA DE COMPRAVENTA.- Es muy importante contar con este contrato, que debe incluir: todas las clausulas o ademdas, si las hubieron, las firmas de ambas partes, y, contar de preferencia con el número de kardex, sello de la notaría y la fecha que tendrá la calidad de fecha cierta. Si se cuenta con un testimonio de la escritura pública mejor.

El recibir el departamento nuevo es el momento importante, pero no es el único y eventualmente será incluso más importante. Porque se trata de una recepción parcial, que corresponde a la parte fisica de la compraventa de bien futuro, no incluye la parte legal.

La parte legal es, en última instacia, la partida independizada del departamento, estacionamiento, deposito, etc., pero antes (e incluso despues) hay varios procedimientos administrativos, que toman tiempo, por ello, la entrega legal o saneamiento legal (como lo llama INDECOPI) tomará de uno a dos años, si todo sale bien y no se complica.

Vamos a referirnos a estos procedimientos administrativos de forma simple de enteder, pero, estos temas son muy técnicos, tienen varios aspectos a observar y sus propias particularidades para cada edificación.

2.1 Para dar por terminada la construcción y hacer entrega del deparatamento nuevo la constructora debe obterner la Conformidad de Obra

En el caso de lotes, este tramite se llamará "Recepción de Obras".

Y esta Conformidad de Obra, la otorga la municipalidad distrital (en el caso de Lima Cercado, la Municipalidad Metropolitana de Lima). Esto se tramita una vez concluida la obra, aunque hay excepciones como veremos en la nota final.

Este momento es muy importante y suele tener baches en el camino, porque basicamente consiste en verificar que toda la edificación se haya construido de acuerdo a los planos de arquitectura aprobados con la Licencia de Construcción. Y si algo varió la constructora o inmobiliario deberá presentar los planos con las modificaciones, lo que hará más largo el tiempo.

Las demoras normales, suelen darse, pesé a que los plazos estan determinados por ley, por demoras en la inspección técnica, las observaciones que este realice, el poco tiempo que dejan para subsanarlas y en factibilidad de levantarlas.

Pero pueden darse situaciones muy complejas que pueden dar como resultado la denegatoria de la solicitud de la Comformidad de Obra, y allí si empiezan las mayores demoras. Hay un caso de proyecto de más 300 departamentos, que se encuentran entregados y habitados pero ya llevan más de 5 años sin Comformidad de Obra.

Así que esto de la Conformidad de Obra, no es un paso cualquiera y ocurre lejos de la vista y atención de los propietarios, consumidores inmobiliarios, quienes solo se enfocan en la entrega del departamento (Solo como nota, la ley contempla Conformidades de Obra en casco habitable y no habitable.)

2.2 Para inscribir la construcción en los registros públicos la constructora o inmobiliaria debe obtener la Declaratoria de Edificación

No aplica en el caso de lotes, salvo que la venta y entrega incluya la construcción de una vivienda.

La Declaratoría de Edificación, antes llamada Declaratoria de Fábrica, se tramita con la Conformidad de Obra e incluye los planos de arquitectura aprobados en la licencia, ademas del plano de ubicación y otros documentos que no vamos a detallar aquí.

Con este paso, se terminan los tramites que la constructora o inmobiliaria debe realizar si o si en el municipio, para efectos de terminar legalmente la construcción. Pero no es todo.

Lo importante es que recien, con la Conformidad de Obra y la Declaratoria de Edificación aprobados, sellados y firmados, y en conjunto con otros documentos y formularios, se puede inscribir en los registros públicos la construcción declarada junto con la númeración del edificio y las unidades inmobiliarias independientes, que debe estar incluida en los documentos aprobados.

Lo anterior permitirá el siguiente e importante paso.

2.3 La creación de las partidas electrónicas para cada unidad inmobiliaria vendida, llamada Independización

Esto lo debe solicitar la constructora o inmobiliaria ante registros públicos, presentando los planos y memorias respectivas, no participando la municipalidad.

No es necesario que participe porque se supone que la independización es en base a la Declaratoria de Fabrica previamente inscrita (aunque se puede solicitar la inscripción en forma conjunta).

El Reglamento Interno y La Junta de Propietarios, son parte de la solicitud de independización pues se trata de edificaciones donde hay departamentos, o, casas/lotes en condominio.

Aquí sería ideal y a efectos de las entrega fisica de las áreas comunes, haber elegido antes, a la directiva o presidente de la Junta de Propietarios, a fin de que se tambien se inscriba esta designación, y los propietarios empiecen a tener gobierno de la edificación y contratar a un administrador, pudiendo ser, temporalmente la misma constructora, pero limitada a Ley 27157 y su reglamento (ambas, muy pronto a derogarse), el reglamento interno de la edificación y la junta de propietarios.

2.4 Levantamiento de cargas o gravamenes en la partida independizada

Una vez independizados las unidades independientes (departamento, estacionamiento, deposito, etc.), queda pendiente que la constructora o inmobiliaria, levante todas las cargas (generalmente la hipoteca del banco promotor financiero del proyecto) para que esa partida independizada, este libre de gravamentes, excepto la hipoteca por el crédito hipotecario obenido por el comprador, de ser el caso.

2.5 Inscribir el derecho de propiedad en la partida independizada

Nuestro contrato de compraventa de bien futuro, título que nos hace propietarios de un bien que no existe (así es, pero es legal), podrá al fin convertirse en un título y una inscripción que nos hace propietarios de un bien inmueble real en todo sentido.

Pero ojo, esto no es algo que tampoco, esté excento de baches, ya que puede ser necesario una escritura pública modificatorio o ratificatoria, cuyo costo notarial y registral, ya saben quien debe pagar; el comprador.

2.6 A pagar tributos municipales

Una de las primeras cosas que haga la constructora o inmobiliaria una vez obtenida la Conformidad de Obra es tramitar en el área de rentas/tributos municipal, la creación del PU de cada unidad inmobiliaria independiente y darse de baja.

Con esto, como contribuyente, dejará de pagar el impuesto predial (desde el año siguiente) y los arbitrios (desde el mes siguiente) de todos las unidades independientes que ha vendido a la fecha.

Anque la ley, establece que el acto de darse de baja, implica automaticamente el alta del nuevo contribuyente, es muy común que se requiera que el comprador se acerque a darse de alta, so pena de multa por no hacerlo, sin incluir los intereses por los pagos no realizados durante el tiempo que no se dió de alta. Entonces, hay que estar muy atentos con esto.

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3. Sobre las Garantías y el Servicio de Posventa relacionados con la entrega de un departamento nuevo

La constructora e inmobiliaria, a quienes INDECOPI los llama proveedores inmobiliarios en su Guía, tiene que, necesariamente, ofrecer a sus clientes, periodos de garantía para subsanar o sanear, problemas despues de la entrega del departamento, estacionamiento, deposito o unidad inmobiliaria independiente vendida.

Pero no solo eso, el proveedor inmobiliario debe proporcionar un manual de uso con contenido minimo importante, e implementar un servicio de atención posventa, el cual debe ser eficaz y diligente.

Los plazos de esta garantia se establecen en el contrato (ojo con esto) excepto para si se trata de aspectos estructurales, que es mínimo es de diez (10) años. Recomendamos leer la Guía sobre productos y servicios inmobiliarios que tenemos en esta página.

4. Como Presentar un Reclamo a la Constructora o Inmobiliaria luego de la entrega de departamento nuevo

Luegp de la entrega del departamento nuevo, habrán quedado observaciones que se deberan subsanar o simplemente, pasa un tiempo y aparecen problemas. Aquí es donde debemos actuar rapida y diligentemente para ahorrarnos tiempos infructuosos o que los problemas se agraven.

La primer recomendación sería contar con asesoría (de preferencia escalable), porque por más que parezca simple, hay que tener en consideración el contrato que se firmó, la memoria descriptiva y el acta de entrega. No solo para tener expectativas realistas sino para tener buena posición si se tiene que ir a INDECOPI (no es lo ideal).

Pero, igual, daremos una pauta de como proceder ante un reclamo a una constructora o inmobiliario por el departamento, estacionamiento, deposito, etc. que nos han entregado.

4.1 Documentar el reclamo

Basicamente, describir por escrito el problema/falla/defecto, y recopilar fotos y videos. Lo ideal es que se explique de forma técnica, pero lo importante es que se formule y documente a detalle el problema.

4.2 Agotar el trato directo

Si la empresa tiene un libro de reclamaciones, fisico o virtual, debemos usarlo. Contar con un libro de reclamaciones no es optativo para la constructora o inmobiliaria, es una obligación, de acuerdo al Decreto Supremo N° 011-2011-PCM, que recomendamos leer.

En caso no tener un libro de reclamaciones, se puede usar el correo electrónico de la constructora o inmobiliaria, mejor, si es uno especifico para la posventa.

En caso de no contar con las anteriores, habrá que hacerlo por escrito en la dirección legal de la empresa, con una copia para el respectivo sello de recibido (cargo).

Luego se deberá esperar 15 días para una respuesta, sea positiva o negativa. Si es positiva, se espera que la atención sea resuelta, lo que tambien sugerimos se documente.

De ser negativa, toca escalar un nivel más.

4.3 Consultar si el proveedor inmobiliario esta adherida a la Defensoría del Cliente Inmobiliario

Esta es una iniciativa privada que suele tener buenos resultados y consiste en una intermediación entre el cliente insatisfecho con el proveedor inmobiliario.

Muy importante: El proveedor inmobiliario debe estar adherido a la Defensoria del Cliente Inmobiliario.

Si la constructora o inmobiliaria que nos vendió el inmueble, no está adherido, no podremos acceder al servicio.

4.3 Presentar un reclamo ante el INDECOPI

En INDECOPI, tendremos nos instancias para reclamar, siendo la primera una de fácil acceso y rapida atención.

Se trata de la plataforma "Reclama Virtual", que es una página web donde podemos ingresar nuestro reclamo. Luego nos contactaran, asignaran un funcionario y este se contactará con la constructora o inmobiliaria y de haber respuesta de esta, gestionara una audiencia de conciliación.

De fallar la anterior instancia, lo que queda es la denuncia administrativa, por falta de idoneidad o calidad en el inmueble entregado.

Si la queja, reclamo o denuncia es sobre las áreas o bienes comunes, no hay necesidad de que sea la junta de propietarios la que la efectue, sin embargo, nosotros recomendamos que esto se coordine y se actue como Junta de Propietarios.

1. Presentar un reclamo ante el Indecopi a través de la plataforma “Reclama Virtual”, que consiste en una herramienta digital gratuita, a la que el consumidor puede acceder desde cualquier computadora o dispositivo móvil para registrar su reclamo. Un colaborador de la institución revisará el caso y convocará a las partes a una audiencia de conciliación para arribar a una posible solución. La herramienta digital se encuentra en: https://enlinea.indecopi.gob.pe/reclamavirtual/#/iniciar-reclamo
2. Presentar una denuncia administrativa ante el Indecopi por la falta de idoneidad o calidad sobre el producto o servicio inmobiliario.
   En caso de propiedad común, cualquiera de los propietarios de los departamentos de un edificio puede denunciar al proveedor por defectos en las áreas comunes, no siendo necesaria la participación de la junta de propietarios o de todos los propietarios para ello.
3. Acudir al arbitraje de consumo que consiste en un servicio gratuito de solución de conflictos de consumo, donde un tercero denominado árbitro resolverá la controversia de manera definitiva, a través de un documento denominado laudo.

4.4 Si tienes problemas con la entrega del departamento, es muy importante a tener en cuenta en una denuncia inmobiliaria ante el INDECOPI

1. Insistimos en que se tiene que documentar el problema/falla/defecto, de forma correcta y lo más detallada posible, ya que, como en todo reclamo que puede escalar a el INDECOPI, debe ser probado (con pruebas directas o de no ser posible, indiciarias).

2. Dejar pasar el tiempo para reclamar, puede ser perjudicial, no solo porque el problema se puede agravar, por causas propias, sino tambien porque hay un tiempo para accionar y no prescriba esta posibilidad (son dos años) en el INDECOPI.

3. Si se cuenta con asesoría se podrá ir por el camino correcto y no

4. Aunque no es lo ideal y por eso estan las instancias del trato directo, el defensor del cliente inmobilario y el INDECOPI, no se debe dudar de acudir al Poder Judicial para interponer una acción contenciosa administrativa.

4.5 Solicitar un arbitraje gratuito del INDECOPI

Esto se conoce como Arbitraje de Consumo y se solicita al INDECOPI. Es gratuito y su resultado es un laudo arbitral con todas las garantía de un arbitraje pagado. Tiene dos ventajas:

1. El consumidor puede pedir y recibir indemnizaciones; y

2. El proveedor inmobiliario no será multado.

Recomendamos leer la Guía sobre productos y servicios inmobiliarios que tenemos en esta página.