La Junta de Propietarios en el Perú

​¿QUÉ SIGNIFICA: JUNTA DE PROPIETARIOS?

De acuerdo a la Ley 27157 y su Reglamento, la Junta de Propietarios, es la comunidad conformada por todos los propietarios que poseen un inmueble (llámese departamento, estacionamiento, oficina, depósito, etc.) dentro de una edificación tipo edificio, galería comercial, etc., y per sé, representa a todos los propietarios.

Esta Junta de Propietarios, se materializa cuando se reúne para la toma de decisiones y cuenta con un presidente quien goza de facultades.

Las reglas de este gobierno interno, está definido por la Ley, por el Reglamento Interno y por la Junta de Propietarios.

COMO SE CONSTITUYE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

Lo primero es decir que constituir e inscribir son dos acciones diferente, es decir que, una asunto es constituir la Junta de Propietarios y otro es inscribir una Junta de Propietarios en los registros públicos (SUNARP).

La Junta de Propietarios se constituye por escrito en el documento llamado Reglamento Interno. Ambos actos, reglamento interno y constitución de la JP van juntos. Van juntos en el mismo documento porqué uno necesita del otro.

Y no, no nos estamos contradiciendo. Tal vez sea confuso pero si se comprende bien la diferencia entre el "Acto Constitutivo" y el "Acto Declarativo". En una compraventa, por ejemplo, el contrato de compraventa suscrito por las partes, es el Acto Constitutivo; y la anotación de dicho acto en un asiento de la partida eletrónica, es otra.

Para entender en sencillo, lo basico sobre el Reglamento Interno puedes leer este artículo.

Entonces, la Junta de Propietarios se constituye por el solo otorgamiento o celebración o suscripción, del Reglamento Interno según lo establecido en la Ley 27157 y el Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA.

COMO SE INSCRIBE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

Desde que entró en vigencia la Ley 27157 la Junta de Propietarios y el Reglamento Interno es otorgado por el constructor, o propietario del terreno sobre el cual se ha construido. Por ellos acá nos vamos a referir al caso en que, por cualquier razón, el edificio existe fdesde hace mucho, fisicamente como registralente, pero no cuenta con Junta de Propietario y/o de Reglamento Interno.

Nota: En el caso de que edificación exista fisicamente pero no registralmente (osea que en la partida registral no haya declaratoria de fabrica), entoces la Junta de Propietarios y Reglamento Interno se hace y es parte de un proceso de Regularización de Declaratoria de Edificaciones.

Entonces, para inscribir la Junta de Propietarios se tiene que llevar al notario: i) el Acta de la Sesión Extraordinaria, conteniendo la aprobación del Reglamento Interno; y, ii) El Reglamento Interno aprobado (que puede ir inserto en la misma acta).

Esto lo lleva al notarío quien fue designado para tal efecto, en la sesión. El notario revisará que se cumpla con las formalidades, incluyendo las declaraciones juradas que corresponda, y hará la solicitud de inscripción a la SUNARP, a traves del Sistema de Intermediación Digital de la misma entidad.

Hay que tener en cuenta que la sesión debe ser convocada de acuerdo a la Ley 27157 y su Reglamento, y en esa sesión se deberá elegir al presidente de la Junta de Propietarios, salvo que el propietario de toda la edificación sea el mismo.

CONFUSIONES TÍPICAS EN LA INSCRIPCIÓN

• No revisar la partida electrónica.
• No llevar al acta pegada en el Libro de Actas o no contar con dicho libro.
• No seguir lo establecido en la Ley 27157 y su Reglamento.
• No revisar los títulos archivados.
• Confundirse con la inscripción de la elección de la Directiva o Presidente. (muchos edificios tienen inscripción de la Junta de Propietarios y solo les falta la elección de representantes).
• Hacerlo por su cuenta. (Sin ser algo que requiera conocimientos sofisticados, el no tener experiencia real, hará que se comentan errores que darán lugar a observaciones registrales.

REGLAS BÁSICAS EN UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

​​A continuación, haremos una lista de reglas, conceptos o líneas generales y/o básicas para comprender mejor el concepto y vida de lo que es una Junta de Propietarios.

​¿CÓMO ACTÚA LA JUNTA?

​La Junta de Propietarios solo actúa y ejerce su rol cuando se reúne en Sesiones Ordinarias o Extraordinarias -siguiendo las reglas de convocatoria y quorum- y toma las decisiones que estime convenientes (respetando las reglas de aprobación de su reglamento y de la ley).

Por ello, un propietario, por serlo y pertenecer a la junta, no tiene autoridad para decidir o ejercer acción sobre lo que es común, incluyendo los servicios comunes, como: vigilancia, limpieza, agua, etc., y, los bienes comunes, como: los jardines comunes, estructura, pasadizos, etc.

¿CÓMO SE REÚNE VALIDAMENTE?

​Como ya se indicó se reune validamente en Sesiones. Pero estas deben ser convocadas de la forma establecida en el reglamento interno o la ley. Ademas deben haber dos convocatorias, pudiendo ser ambas el mismo días.

En primera convocatoria, si se alcanza la presencia de una cantidad minima de propietarios habiles que representen más del 50% de la participación establecida en el reglamento interno).

De no lograrse dicho quorum, el quorum minimo será los que asistan.

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¿QUIÉNES PUEDEN ASISTIR A UNA SESIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS?

​Está claro que quienes deben asistir, son los propietarios, por ser ellos los miembros de la junta de propietarios. No hay una prohibición expresa de quienes no pueden asistir.

Sin embargo, sí hay reglas claras de quienes pueden tener derecho a voz y a voto.

Tienen derecho a voz y voto, todos los propietarios hábiles. Los propietarios inhábiles solo tienen derecho a voz y no se les considera para efectos del quorum.

Los arrendatarios y otros poseedores tienen derecho a participar con voz en los asuntos relativos a los servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el reglamento interno.

¿QUÉ ES UN PROPIETARIO HÁBIL?

​Es el propietario que incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria.

¿PUEDE LA JUNTA ACORDAR SANCIONES, PROHIBICIONES O RESTRICCIONES?

Definitivamente, no puede. Todo tiene que estar dentro del marco del reglamento interno, la Ley 27157 y su Reglamento y las normas superiores.

Por ejemplo, con respecto a la tenencia de mascotas, la junta puede prohibir y sancionar dicha tenencia si así esta considerado en el Reglamento Interno. Pero si no lo estaba, dicha decisión no es legal, aunque luego se haya aprobado y modificado el reglamento interno.

¿Qué es un Reglamento Interno?

¿LA JUNTA DE PROPIETARIOS ES UNA PERSONA JURÍDICA?

Aunque se parezca al funcionamiento de una asociación. Aunque no falte algun propietario que sienta que se puede manejar como se maneja una empresa.

Lo real y concreto es que en el Perú las juntas de propietarios existen como entidad regulada para la propiedad horizontal, NO TIENE PERSONERIA JURIDICA.

¿SE PUEDE SACAR RUC PARA UNA JUNTA DE PROPIETARIOS?

Si puede, aunque suene contradictorio con el punto anterior. Solo se necesita la copia certificada de la partida matriz y el Reglamento Interno.

¿ES LA JUNTA DE PROPIETARIOS LA ÚNICA ENCARGADA DE ADMINISTRAR?

La junta de propietarios, como ya vimos, es un organo de decisión y acuerdos, y funciona cuando se reune en una sesión debidamente convocada. Terminada la sesión la junta de propietarios pasa a “un receso” hasta la proxima sesión.

El presidente, por ley, goza de facultades de representación de la junta de propietarios, justamente por lo mencionado en el parrafo anterior.

Y si bien, puede contar con facultades de gestión/administración, quien es el llamado, por la misma norma general, a administrar el edificio, es el ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO.

Necesitas ideas en la selección de un administrador del edificio, lee este artículo.

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