EL VERIFICADOR COMUN SUNARP

Indice de Contenido en esta Página
  1. ¿QUÉ ES UN VERIFICADOR EN GENERAL?
  2. ¿QUIEN ES EL VERIFICADOR COMÚN SUNARP?
    1. DEFINICIÓN LEGAL DEL VERIFICADOR COMÚN
    2. FUNCIONES  DEL VERIFICADOR COMÚN
    3. OBLIGACIONES DEL VERIFICADOR COMÚN
    4. RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR EN CASO DE DOLO O CULPA
    5. CONDUCTAS SANCIONABLES DEL VERIFICADOR COMÚN
    6. SANCIONES APLICABLES AL VERIFICADOR COMÚN
  3. ¿QUE ES UN VERIFICADOR AD HOC?
    1. TIPOS DE VERIFICADOR AD HOC SEGÚN SU ACREDITACIÓN
    2. FUNCIÓN DEL VERIFICADOR AD HOC - ¿QUÉ HACE?
  4. VERIFICADORES CATASTRALES
    1. ¿QUIÉN ES VERIFICADOR CATASTRAL?
    2. ¿QUÉ HACE EL VERIFICADOR CATASTRAL?
    3. OBLIGACIONES DEL VERIFICADOR CATASTRAL
  5. VERIFICADORES LEGALES
  6. BASE LEGAL DEL VERIFICADOR SUNARP PERÚ

¿QUÉ ES UN VERIFICADOR EN GENERAL?

​Es el profesional acreditado por entidad competente y registro vigente en el Índice Nacional de Verificadores a cargo de la SUNARP. El ámbito del Verificador Común Sunarp es regularizar, sanear, determinar las caracteristicas fisicas de los predios y la propiedad, segun sea el tipo de Verificador.

Por tanto, hay de cuatro tipos de Verificador con registro o vinculo con la SUNARP en el Perú:

  • El Verificador Común;
  • El Verificador Adhoc;
  • El Verificador Catastral; y
  • El Verificador Legal.

Dado que cada uno tiene una función específica es importante definir que es el Verificador, que hace el Verificador y que requisitos se requieren para ser un Verificador.

¿QUIEN ES EL VERIFICADOR COMÚN SUNARP?

Es un profesional colegiado, arquitecto, ingeniero civi, ingeniero agronomo o ingeniero agricola, que cuenta con acreditación especial para regularizar construcciones, en el marco de la Ley 27157 y su ampliación, la Ley 30830.

Para que pueda ejercer como VERIFICADOR, debe estar inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

Por mandato legal -Ley 27157- tiene a su cargo constatar y regularizar todas las construcciones realizadas sin licencia (antes del 01/01/2017) o que no obtuvieron Certificado de Finalización de Obra (por no haberlo solicitado o porque no aprobó la inspección municipal).

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El Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157 define así al Verificador Responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de la SUNARP; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación; y, verifica que los predios que correspondan a habilitaciones semirústicas cumplan con las condiciones y requisitos respectivos para su actualización registral.

Lista de otros términos para el verificador común del registro de predios

ambién es conocido como otros nombres:

  • Verificador del Registro de Predios (que incluye en realidad a 3 tipos entre ellos el común).
  • Verificador Sunarp (uso coloquial).
  • Verificador (uso coloquial).
  • Verificador Responsable (usado en el texto de diversas leyes y procedimientos de regularización en materia de predios urbanos).

FUNCIONES  DEL VERIFICADOR COMÚN

El Verificador Común es el responsable del trámite de regularización organiza la documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando constancia de las observaciones que formula.

Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera, el Verificador Común, comunicará a la entidad rectora correspondiente, que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada requiera, con base en las tarifas establecidas por resolución ministerial.

También, cumple su función en verificar las condiciones y requisitos respectivos para la actualización registral de los predios que correspondan a habilitaciones semirústicas.

OBLIGACIONES DEL VERIFICADOR COMÚN

El verificador inscrito en el índice tiene las siguientes obligaciones:

a) Consignar código de identificación, su firma y sello registrados al inscribirse en el índice, en cada uno de los actos en los que interviene como verificador.

b) Prestar sus servicios profesionales a cuantas personas lo requieran, salvo las excepciones señaladas en los respectivos Códigos de Ética Profesional y el presente Reglamento, o cuando sea contrario a la Ley;

c) Cumplir sus funciones actuando con diligencia, buena fe, veracidad y honestidad.

​d) Ejercer única y exclusivamente sus funciones respecto de actos y contratos referidos a predios ubicados en el ámbito de competencia territorial de la Zona o Zonas Registrales ante las que se ha inscrito como verificador.

e) Actualizar los datos proporcionados para su inscripción, dentro de los diez (10) días siguientes de ocurrida la modificación correspondiente.

f) Cumplir con las disposiciones legales y atender oportunamente los requerimientos de información que efectúe el Registro.

g) Abstenerse de seguir actuando como verificador cuando se encuentre suspendido o inhabilitado por el Registro, en el caso de verificadores responsables o ad hoc a que se refiere el Reglamento de la Ley 27157, o cuando haya caducado su inscripción o se encuentre inhabilitado por su respectivo colegio profesional.

h) Abstenerse de suscribir formularios en los que intervengan él, su cónyuge y parientes dentro del segundo grado de consanguinidad y afinidad o cuando exista conflicto de intereses entre él y los solicitantes.

i) Llevar un archivo debidamente foliado con la información de todos los actos y demás documentos que autorice.

j) Exhibir el archivo establecido en el literal anterior a solicitud del Jefe Zonal u otro funcionario de la SUNARP.

k) Las demás obligaciones establecidas por leyes y demás disposiciones pertinentes.

Obligación del Verificador Común de Subsanar la Solicitud de Inscripción

Cuando la regularización resulte con una observación o una tacha por causa imputable al verificador Común, este deberá suscribir, sin costo adicional para el usuario, el nuevo Formulario Registral, planos o demás documentos necesarios para la subsanación o nuevo ingreso de la solicitud de inscripción.

RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR EN CASO DE DOLO O CULPA

El profesional inscrito en el índice de Verificadores es responsable civil y penalmente por los daños y perjuicios que, por dolo o culpa, ocasione en el ejercicio de su función de verificador al interesado o terceros.

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así como de la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio.

​Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificación que regulariza.

CONDUCTAS SANCIONABLES DEL VERIFICADOR COMÚN

Son susceptibles de sanción por la SUNARP, las siguientes conductas del Verificador:

a) Transgresiones a la normativa técnica vigente en el ejercicio de su función de verificador.

b) Falsedad en la información o documentación presentada por el Verificador en el ejercicio de sus funciones.

c) Falsedad de la declaración jurada o de los documentos presentados con la solicitud de ingreso al índice de Verificadores.

Es de aplicación a este procedimiento la fiscalización posterior; reservándose la SUNARP, el derecho de comprobar la veracidad de la información presentada, el cumplimiento de la normatividad sustantiva y aplicar las sanciones pertinentes en caso de que la información presentada no sea veraz. 

Faltas de acuerdo al Reglamento de la Ley 27157

​Faltas leves
Constituyen faltas leves, las siguientes:
a) Ejercer funciones de verificador fuera del ámbito que le corresponde.
b) Omitir en el Informe Técnico de Verificación las observaciones subsanables.
c) Incurrir en error involuntario respecto de los datos que consigna en el FOR o en sus informes.
d) Incumplir los procedimientos estipulados en el Reglamento de la Ley 27157.

Faltas graves
Constituyen faltas graves:
a) Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentación fraguada.
b) Omitir en el Informe de Verificación las observaciones no subsanables.
c) Ejercer intencionalmente como verificador si ha sido suspendido o cancelado su registro de verificador.

SANCIONES APLICABLES AL VERIFICADOR COMÚN

En los casos en los que el Verificador incurra en las conductas sancionables la SUNARP procederá a cancelar su inscripción en el índice de verificadores. Luego de los cual el verificador solo podrá volver a solicitar su inscripción en el mencionado índice después de transcurridos cinco años (contando desde la fecha en que la resolución sancionatoria hubiera quedado firme).

Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le podrá imponer las siguientes sanciones:

a) Suspensión temporal no menor de quince (15) días, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve.
b) Cancelación de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensión por falta leve.
c) Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que será dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del Registro ante el que se cometió el hecho, cuando la falta implique comisión de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.

Aplicación de sanciones
Tratándose de los verificadores inscritos en el Índice a cargo del Registro de Predios, es competente, en primera instancia, para aplicar las sanciones previstas, el Jefe de la Oficina Registral correspondiente, y en segunda instancia el Directorio.

Las sanciones a los verificadores inscritos en el Registro de Predios, se regirán por sus propias normas.

¿QUE ES UN VERIFICADOR AD HOC?

Dentro del marco de la Ley 27157 el Verificador Ad hoc es el profesional acreditado por entidad competente que complementa la función del Verificador Común haciéndose cargo de emitir un informe especial cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo requiera.

Ejercerá su función como especialista y representante de cualquiera de las entidades llamadas por ley para la protección del patrimonio monumental, natural, la seguridad, entre otras.

Necesariamente actúa en calidad de verificador público.​•NOTA: CENEPRED no esta emitiendo directamente los informes pues ha suscrito un Convenio con INDECI

TIPOS DE VERIFICADOR AD HOC SEGÚN SU ACREDITACIÓN

Los tipos de verificadores AdHoc se pueden distinguir según el ámbito de la entidad rectora que los acredita. Las entidades rectoras que podrán acreditar Verificadores Ad Hoc son:

  • Verificador AdHoc del Ministerio de Cultura: Para la preservación y conservación de bienes inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, declarada por dicho Ministerio;
  • Verificador AdHoc del Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado (SERNANP): Para los efectos de la preservación y conservación de las áreas naturales protegidas;
  • Verificador AdHoc del Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (CENEPRED): Para cautelar la seguridad de edificaciones de más de cinco pisos(*), los centros y galerías comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público;
  • Verificador AdHoc del Ministerio de Defensa: En las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia conforme a ley.

​Nota: Deberán intervenir tantos verificadores ad hoc como sean necesarios y cada uno emitirá su propio informe y responderá por la verificación especializada que efectúa.

(​*) No cuentan para este caso los edificios de seis pisos donde el cuarto o quinto y sexto piso constituyan una sola unidad inmobiliarias tipo dúplex o tripley, debiendo quedar la escalera y otros medios de circulación hasta el quinto o cuarto piso (las escaleras de acceso a la azotea tipo escaleras de gato no cuentan como escalera de circulación).

Requisitos para el registro y acreditación como Verificador Ad Hoc

Las entidades, mencionadas al inicio se encargaran de convoca públicamente a los arquitectos e ingenieros colegiados que cuenten con especialidad y/o experiencia suficiente para ejercer como Verificadores Ad Hoc en las materias de su competencia, los registrarán en un padrón y gestionarán su inscripción en el Indice de Verificadores a cargo del Registro de Predios.


Cabe indicar que para la designación de un Verificador Ad Hoc cuando sea requerido, esta se hará respetando el turno de las comunicaciones y en estricto orden de inscripción en su padrón.

Nota: ​Mediante Decreto Supremo N° 008-2019-VIVIENDA la acreditación de verificadores Ad Hoc  a cargo de INDECI y el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú se cambió al CENEPRED. Sin embargo mediante convenio interinstitucional los Informes Técnicos los hace INDECI por encargo del CENEPRED.

FUNCIÓN DEL VERIFICADOR AD HOC - ¿QUÉ HACE?

A solicitud del Verificador Responsable, el Verificador Adhoc se encargara de supervisar a la edificación materia de regularización a fin de verificar si cumplen o no con las normas que la entidad a la cual representa el Verificador AdHoc establezca.

Dicho informe, con las observaciones sobre los aspectos técnicos de su competencia, se extenderá en el formato del Informe Técnico de Verificación Ad Hoc aprobado en el Reglamento de la Ley 27157.

Recomendamos revisar bien el Certificado de Parámetros Urbanísticos sobre todo las notas al pie pues si en alguna se indica alguna Ordenanza que incluye al inmueble dentro de zona histórica u otra situación que amerita participación de Verificador Adhoc y no se le ha participado, el registrador obervara el titulo y solicitara la participación de Verificador AdHoc.

¿Que es el Informe Técnico de Verificación Ad Hoc?

El Informe Técnico de Verificación Adhoc es un formato con carácter de declaración jurada en la cual el Verificador Adhoc emite un informe como especialista y representante de las entidades llamadas por ley para la protección del patrimonio monumental, arqueológico, natural y a la seguridad, entre otras.

En dicho informe el Verificador Ad Hoc hará constar si el inmueble cumple las normas establecidas por la entidad a la que representa. En caso de encontrar incumplimientos las hará constar como observaciones en el informe de Verificación Adhoc y se registrarán como carga conforme a lo normado en el Art. 32 del Reglamento, en cuanto sea aplicable.

El Informe Técnico de Verificación Ad Hoc se presenta directamente al Registro correspondiente, dentro de los sesenta (60) días hábiles posteriores a la comunicación efectuada a la entidad respectiva por el Verificador Responsable.

El Informe Técnico de Verificación Ad Hoc no constituye requisito previo para la inscripción de los derechos, contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularización.

Modelo de Informe Técnico de Verificación Ad Hoc

Se muestra el formato oficial según lo dispuesto en el TUO del Reglamento de la Ley 27157 aprobado mediante Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA. Pero cabe recordar que este informe lo llena y entrega única y exclusivamente el verificador Adhoc designado por la entidad correspondiente a solicitud del interesado.


VERIFICADORES CATASTRALES

En los esfuerzos por lograr un catastro nacional, completo, confiable y actualizado, se creó un actor cuya importancia aún no se ha mesurado y esperemos que sí. Se trata del Verificador Catastral.

¿QUIÉN ES VERIFICADOR CATASTRAL?

Son las personas naturales profesionales colegiados y/o personas jurídicas competentes, inscritos en el Índice de Verificadores que bajo el marco de la Ley 28294 y sus Reglamentos.

​No es funcionario público, pero debe actuar bajo estricta responsabilidad de sus actos y declaraciones bajo sanción.

Si bien se menciona que las Personas Jurídicas pueden ser Verificadores Catastrales, al 2018 este aspecto aún no se encuentra regulado.

¿QUÉ HACE EL VERIFICADOR CATASTRAL?

El Verificador Catastral cumple diferentes funciones en la generación de información catastral:

  • Realizar el levantamiento catastral de los predios ubicados en la zona no catastrada, conforme a la normativa del SNCP.
  • Elaborar y suscribir los planos, memoria descriptiva y otros documentos gráficos y alfanuméricos generados como producto del levantamiento catastral, la misma que debe guardar concordancia con la realidad física.
  • Gestionar la actualización de la información catastral ante la Entidad Generadora de Catastro.
  • Gestionar la asignación del Código Único Catastral ante la Entidad Generadora de Catastro y/o ante la Secretaría Técnica del SNCP.
  • Las demás que establezcan las normas legales pertinentes.

OBLIGACIONES DEL VERIFICADOR CATASTRAL

El Verificador Catastral debe cumplir con las siguientes obligaciones:

  • Cumplir con los procedimientos de levantamiento catastral según normas vigentes del SNCP.
  • Consignar código de identificación, su firma y sello registrados al inscribirse en el índice, en cada uno de los actos en los que interviene como Verificador Catastral.
  • Prestar sus servicios profesionales en el marco de sus atribuciones a las personas naturales y jurídicas así como a las Entidades Generadoras de Catastro, observando el respectivo código de ética Profesional y las normas legales vigentes.
  • Cumplir con sus funciones actuando con diligencia, buena fe, veracidad y honestidad.
  • Atender oportunamente los requerimientos de información formulados por las Entidades Generadoras de Catastro – EGC, Secretaría Técnica del Sistema Nacional Integrado de Catastro Predial - SNCP y SUNARP.
  • Abstenerse de seguir actuando como Verificador Catastral cuando se encuentre suspendido, inhabilitado o haya caducado su inscripción o se encuentre inhabilitado por su respectivo Colegio Profesional.
  • Respecto de predios ubicados en zona no catastradas, abstenerse de suscribir formularios y demás documentación en los que intervengan como titular catastral él, su cónyuge, conviviente y parientes dentro del segundo grado de consanguinidad y afinidad o cuando exista conflicto de intereses entre él y los solicitantes.
  • Actualizar los datos proporcionados para su inscripción como Verificador Catastral, dentro de los diez (10) días siguientes de ocurrida la modificación correspondiente.
  • Llevar un archivo debidamente foliado con la información de todos los actos y proyectos catastrales realizados.
  • Exhibir el archivo establecido en el literal anterior a solicitud del funcionario competente que designe la
  • Secretaría Técnica del SNCP.
  • Las demás obligaciones establecidas por ley y demás disposiciones pertinentes.

El Verificador Catastral deberá firmar los planos, la Ficha Catastral, esta última cuando corresponda, y demás documentos que formen parte de los expedientes técnicos.

La responsabilidad del Verificador Catastral se extiende a los procedimientos de levantamiento catastral.

El profesional inscrito en el Índice del Verificador Catastral es responsable civil y penalmente por los daños y perjuicios que, por dolo o culpa, ocasione en el ejercicio de su función como Verificador Catastral, al interesado o terceros.

CONDUCTAS SANCIONABLES DEL VERIFICADOR CATASTRAL

Son susceptibles de sanción, las siguientes conductas del Verificador Catastral:​

  • Transgresiones a la normativa técnica vigente en el ejercicio de sus funciones.
  • Falsedad en la información y/o documentación presentada por el Verificador en el ejercicio de sus funciones.
  • Falsedad de la declaración jurada o en los documentos presentados con la solicitud de ingreso al Índice del Verificador Catastral.

FALTAS DEL VERIFICADOR CATASTRAL

Constituyen faltas del Verificador Catastral:

  • Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentación fraguada.
  • Ejercer como Verificador Catastral estando impedido (leer obligaciones del Verificador Catastral).
  • Incumplir las funciones y obligaciones estipuladas en el Reglamento del Índice del Verificador Catastral (leer funciones y obligaciones del Verificador Catastral) y demás normas vinculadas a la gestión del catastro.

SANCIONES APLICABLES AL VERIFICADOR CATASTRAL

En los casos en los que el Verificador Catastral incurra en las conductas previstas en los artículos 30º y 31° del Reglamento del Índice del Verificador Catastral (leer conductas sancionables y faltas), las Entidades Generadoras de Catastro - EGC y Zonas Registrales procederán a comunicar a la Secretaría Técnica del SNCP, a fin de cancelar su inscripción en el Índice de Verificador Catastral.

En caso de que el Verificador Catastral sea pasible de sanción no podrá volver a solicitar su inscripción en el Índice del Verificador Catastral sino, después de transcurridos 3 años desde su cancelación en el Índice de Verificador Catastral, para cuya reinscripción deberá abonar el importe de 1 Unidad Impositiva Tributaria.

En el caso de reincidencia, se procederá a la cancelación definitiva de su inscripción en el Índice del Verificador Catastral.

VERIFICADORES LEGALES

Forman parte del ÍNDICE DE VERIFICADORES DEL REGISTRO DE PREDIOS a cargo de la SUNARP.

Los Verificadores Legales son abogados colegiados en el Perú

Tratándose del Verificador Legal, este certificará:

  • Que la suscripción de firmas e impresión de huellas dactilares que constan en el Formulario Registral de Posesión y Anexos, corresponden a los intervinientes y que estos expresan su voluntad libremente;
  • La capacidad legal y estado civil de los intervinientes en el Formulario Registral de Posesión y Anexos, con vista a los documentos de identidad, partida de matrimonio, partida de nacimiento, etc.;
  • Que los datos del predio consignados en el Formulario Registral de Posesión y Anexos, corresponden a los que obran en la ficha catastral, certificado catastral y pruebas complementarias;
  • Las demás funciones que establezcan las disposiciones pertinentes.

Ley 27057 (concordado hasta 2016 normas publicadas en El Peruano)

TUO del Reglamento de la ley 27157 

Ley 30030 que modifica la Ley 27157 (modificaciones 2018)

DS 008-2019-VIVIENDA que modifica el Reglamento de la Ley 57157 (modificaciones 2019).

Ley 28294 y su modificatoria mediante Decreto Legislativo 1288.

Reglamento de la Ley 28294 mediante Decreto Supremo 005-2006-JUS.

Reglamento del Índice del Verificador Catastral mediante Directiva 01-2010-SNCP/CNC​ y sus modificaciones mediante: Resolución 03-2011-SNCP/STResolución 01-2012 -SNCP/CNC y Resolución 001-2014-SNCP/CNC.

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