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La visación de planos es el acto administrativo por el cual, el solicitante presenta sus planos, ante una autoridad estatal, para que ésta les dé conformidad. En términos generales la visación es el acto administrativo de visar un documento: revisar, comprobar, autenticar o dar conformidad oficial.
Antes de hacer este trámite y seas parte del 99.99% de solicitudes que son observadas, debes conocer las claves para una visación de planos dentro del plazo estimado.
¿En qué consiste la visación de planos municipal o ante el GORE?
Consiste en un acto administrativo dentro de un procedimiento mayor de saneamiento de titulación o de características físicas de predios. El usuario o solicitante, presenta sus planos al municipio o al Gobierno Regional, quien mediante inspección ocular, firma y sello, certifica la correspondencia entre los planos y realidad física del predio, para que los planos puedan ser utilizados.
La visación de planos no crea derechos en sí misma (por ejemplo, no te convierte en propietario), sino que permiten que un documento sea admitido para efectos de un trámite o procedimiento que si son para obtener un título de propiedad, como lo es por ejemplo: la prescripción adquisitiva de dominio.
Queda claro que este trámite es muy importante y superarlo con éxito es clave. Como lo es también, que cumpla con su objetivo final que es, la inscripción en los registros públicos, por ello tenemos de un lado, el superar las trabas municipales para obtener la visación, y de otro lado, la formalidad y adecuación para lograr la inscripción
Visación de Planos Normativa Jurisprudencia y Requisitos
Las leyes que regulan, por ejemplo, la prescripción adquisitiva de dominio, no han definido reglas específicas para la visación de planos, en parte, porque esto se debe desarrollar como parte de la reglamentación y lo hará la entidad sobre la que recaiga la visación. Hay dos excepciones de alcance limitado pero en general lo único que hay son requisitos.
Requisitos que se pueden encontrar en el TUPA (Texto Único de Procedimientos Administrativos) de todas las municipalidades y gobiernos regionales. Es una lista obvia: solicitud, planos georeferenciados perimétrico y de ubicación y localización, así como la memoria descriptiva. Algunos TUPA indican algo acerca de las escalas y formato, y no mucho más.
El problema es cuando la entidad, luego de la inspección técnica, se pronuncia y envía su notificación con observaciones (dejando pocos días para subsanar), pues estas observaciones, además de tener una redacción poco clara y mal motivadas (o sin ella) se basan en lo que se le ocurra al funcionario. Allí es cuando esa falta de normativa específica deja indefenso al usuario.
Por ello, a falta de normativa general, haremos un análisis general de requisitos desde el punto de la legalidad y de la formalidad en la visación de planos. Más adelante mencionaremos una normativa que solo aplica para Lima Metropolitana.
Con respecto a la legalidad, el tema es muy sencillo. Se trata de que efectivamente lo expresado en los planos corresponda a la realidad. Por ejemplo, no se puede dibujar un lote de 10 x 25 cuando en realidad es 8 x 25 (situación típica cuando se trata de terrenos baldíos colindantes).
Lo complejo está en las formalidades y allí vamos a diferenciar a dos tipos de formalidades: i) las formalidades técnicas; y, formalidades registrales.
Nota: en este artículo queremos separar las legalidades, que tienen que ver específicamente con lo que está permitido y no está permitido por la ley; y con las formalidades, que si bien son parte de la legalidad, tienen que ver específicamente a las formas.
Requisitos Legales de la Visación de Planos
Primero recomendamos que se revise el TUPA de la entidad y confirmar los requisitos.
El resto es lo básico:
No se puede consignar información falsa.
No se puede solicitar para un procedimiento no contemplado.
No se puede solicitar para un uso no identificado o genérico.
Requisitos técnicos de la Visación de Planos Municipal o el GORE
- Presentar originales en mínimo 2 juegos (recomendamos 3) o de acuerdo al TUPA.
- El plano perimétrico debe contener el dibujo de un polígono con su vértices georeferenciados (con cuadro de coordenadas UTM) en el sistema WGS84.
- El tamaño de los planos deberá ser el adecuado para que, impreso, sea legible, en especial, sus medidas.
- Ir acompañado de su memoria descriptiva.
- Siempre se presenta en mínimo dos juegos originales (recomendamos tres), suscritos por profesional competente.
- El solicitante debe ser el titular del procedimiento para el cual se están visando los planos, e indicar el nombre de ese procedimiento.
- Incluir el Plano de ubicación y localización a escala 1/500 georeferenciado.
Requisitos de carácter registral de la Visación de Planos Municipal o el GORE
- Colocar información que no se adecua a los antecedentes registrales.
- Cumplir con Directiva DI-004-2020-SCT-DTR.
- Descartar superposiciones y/o duplicidades.
- Una vez obtenidos los planos visados, utilizar los originales en el procedimiento objetivo, jamás presentar copias simples o copias legalizadas notarialmente.
Observaciones Típicas y Soluciones
- Rechazar la visación porqué el solicitante no es propietario del predio. Solución: artículo 505 inciso 2 del código procesal civil, cuando los planos visados son para el procedimiento de Prescripción Adquisitiva de Dominio.
- Encontrar superposiciones. Solución: pedir gráfico o plano o base gráfica, con superposición encontrada.
- Observaciones sobre el dibujo o el membrete. Solución: si las modificaciones son nimias o no exageradas, solicitar la ordenanza o norma orgánica que regule el procedimiento de Visación de Planos. La Directiva DI-004-2020-SCT-DTR. Sustentar la inaplicabilidad del Reglamento Nacional de Edificaciones y la Ley 29090. Ley N° 27444.
Cabe señalar que el re-ingreso subsanador se puede hacer como recurso de reconsideración y de ser el caso que se reiteren las observaciones, se puede apelar, lo que recomendamos solo invocar en casos extremos. Por ello, al final daremos una recomendación final muy importante.
Tipos de Visación de acuerdo a su objetivo
- Visación de Planos para Prescripción Adquisitiva de Dominio
- Visación de Planos para Formación de Título Supletorio
- Visación de Planos para Rectificación de Área y Linderos
- Visación de Planos para Subdivisión o Parcelación
- Visación de Planos para Independización
- Visación de Planos para Servicios Básicos
- Visación de Planos con fines Judiciales
Recomendación Final
La recomendación es muy sencilla, no haga el trámite por su cuenta. Acudan a un especialista que tenga experiencia especificamente.
Y para los que van a tramitar visación de planos para predios ubicados en Pachacamac o visación de planos para predios ubicados en Lima Metropolitana, en estos casos, las entidades mencionadas tienen normativa específica, por lo que la recomendación es estudiar detalladamente las respectivas ordenanzas.