Fecha Cierta en los documentos privados aplicados al Contrato de Corretaje
INTRODUCCIÓN
Si bien hablaremos más sobre la fecha cierta en la actividad del Agente Inmobiliario, especificamente en el contrato de corretaje, esto aplica para todos los contratos o documentos que tengan relevancia legal ante terceros (Estado incluido y sobre todo).
Por ello primero haremos una referencia precisa sobre la fecha cierta y el codigo procesal civil. Luego informaremos sobre la fecha cierta en el contrato de corretaje del Agente Inmobiliario
FECHA CIERTA EN EL PERÚ CÓDIGO CIVIL
La Fecha Cierta no nace con el Agente Inmobiliario. Se instituye jurídicamente en el Perú con el Código Procesa Civil. Y eso ya nos da una idea del ámbito en el que la Fecha Cierta tiene razón de ser.
Código Procesal Civil
"Fecha cierta.-
Artículo 245.- Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:
- La muerte del otorgante;
- La presentación del documento ante funcionario público;
- La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;
- La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
- Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción."
Eficacia jurídica en el proceso. Efectivamente la Fecha Cierta resulta de vital importancia en un proceso judicial y también contencioso administrativo.
Entonces la Fecha Cierta nos seria de utilidad si vamos a un proceso. Mas adelante veremos su utilidad pero antes veamos algunas novedades para la actividad del Agente Inmobiliario.
LA FECHA CIERTA APARECE EN LA ACTIVIDAD DEL CORRETAJE
El termino Fecha Cierta entro en la escena del Agente Inmobiliario el año 2008 con la Ley 29080 * (punto 3 del articulo 8 - Infracciones del Agente Inmobiliario) y con el primer Reglamento del Agente Inmobiliario (primero porque el 2016 se derogo y cambio por otro), precisamente aparece en el articulo 11, punto 11.1):
LEY 29080
"Artículo 8º.- Infracciones del Agente Inmobiliario
Las infracciones de los Agentes Inmobiliarios, susceptibles de sanción, son las siguientes:
…
- Ofrecer un bien inmueble al mercado para la realización de una operación inmobiliaria sin el consentimiento de su propietario, expresado en un documento escrito de fecha cierta.
…/
PRIMER REGLAMENTO DE LA LEY 29080
"Artículo 11.- Deberes del Agente Inmobiliario con Registro
El Agente Inmobiliario con Registro, sea persona natural o jurídica, tendrá los siguientes deberes:
11.1 Celebrar por escrito un Contrato con el Intermediado en el que se detalle(n) como mínimo:
…
- Las condiciones del servicio que presta el Agente Inmobiliario con Registro. El documento deberá tener fecha cierta de su celebración.
…/
¿EN EL 2016 SE ELIMINÓ LA FECHA CIERTA DEL REGLAMENTO DEL AGENTE INMOBILIARIO?
El 23 de Julio de 2016 entro en vigencia el Decreto Supremo N° 010-2016-VIVIENDA ** que derogó el Reglamento del 2008 y aprobó un nuevo Reglamento 2016 de la Ley 29080:
En este nuevo reglamento se elimino del Articulo 3, varios puntos entre ellos el punto g) citado al inicio de este articulo.
Lo raro es que se conservo en el Cuadro de Sanciones el no contar con Documento de Fecha Cierta. Mas aun la Ley 29080 se establece el concepto en el punto 3 del articulo 8. En nuestra opinión el Ministerio debe hacer una aclaración.
FECHA CIERTA MEDIANTE CORREO ELECTRÓNICO
Actualización Agosto 2017: Si leyeron bien párrafos arriba, se cito el articulo 245 sobre la fecha cierta en el código civil. En el punto 2 de ese articulo se establece una forma de adquirir fecha cierta.
Pues en una rayo de genialidad y simplificación administrativa, la Dirección de Vivienda del Ministerio puso a disposición la modalidad 2) por la que solo basta con enviar una copia del contrato de intermediación a la siguiente dirección: agenteinmobiliario.dv@vivienda.gob.pe
PARA QUE FECHA CIERTA EN LA ACTIVIDAD DE CORRETAJE
odo contrato de corretaje es un acuerdo privado - entre privados - y valido plenamente para ellos, y debe tener una fecha obviamente ¿o alguien piensa que no?.
Y sin bien esta fecha rige para el acuerdo entre estas partes ¿que pasa si, por razón X, interviene la administración estatal como la SUNAT, INDECOPI, etc. etc. y tenemos que presentar nuestro contrato tal cual? Pues lo que va a pasar es que en cuanto a la fecha, solo tendrá validez si esta ha adquirido la calidad de fecha cierta.
Les pongo un ejemplo típico aunque no es de corretaje: Una persona que compro un inmueble pero no inscribió la transferencia en los RRPP, se ve perjudicado porque la SUNAT ha embargado el inmueble ya que el titular del mismo en los RRPP sigue siendo la constructora. La persona entonces presenta lo único que tenia, una minuta de compra-venta (y no me digan que no pasa) donde la fecha indica que hace 5 años compro la propiedad y por tanto es la verdadera dueña. ¿Que responde la SUNAT? Su contrato no tiene fecha cierta por tanto no se acredita que la compro antes del embargo.
La importancia de la fecha cierta en los contratos de corretaje inmobiliario, no radica en la validez de esta con respecto a los privados o con respecto al propietario del inmueble en corretaje. La importancia radica en la seguridad jurídica que adquiere ante el Estado (Administración Pública), y eso no es poca cosa, acuérdense que hay toda una legislación sobre el lavado de activos y defensa del consumidos, a parte de que la SUNAT es un frio perseguidor cuando se trata de fiscalizar.
Y si entendemos que la manera más simple de darle fecha cierta a nuestro contrato de corretaje es legalizar un fotocopia del contrato original, pues es bueno y de bajo costo dicha exigencia en la norma del A.I. Personalmente suelo hacerlo el mismo día que firme el contrato (ojo que esa copia legalizada es para mí, no para el cliente quien lo puede hacer por su cuenta).
¿Sirve darle a nuestros contratos y otros documentos la calidad de fecha cierta?
Rpta.: Al margen de que es Sancionable no hacerlo. Para nosotros la respuesta es rotundamente si, y estimamos que la del gremio también, pues eso le da Seguridad Jurídica a nuestro contrato.
¿Debemos hacer que nuestros clientes vayan a la notaria para legalizar sus firmas?
Rpta.: No debemos hacer eso pues la fecha también se obtiene mediante "copia certificada notarialmente", osea solo se necesita sacar una fotocopia al contrato y llevar este junto al original a una notaria para legalizarla (la fotocopia).
¿Debemos comunicar la Fecha Cierta a nuestro Cliente?
Rpta.: Consideramos que no, porque no se esta alterando nada. La fecha cierta no cambia la fecha privada, solo le da certeza al Estado
Base legal:
Ley 29080.
Decreto Supremo N° 010-2016-VIVIENDA.
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