HABILITACIÓN URBANA

INTRODUCCIÓN

El procedimiento de habilitación urbana tiene dos etapas y se inicia con la solicitud de Licencia de Habilitación Urbana, en la respectiva municipalidad, según los requisitos establecidos en la Ley 29090 y su Reglamento. Ver base legal al final. Aunque no es la única forma para convertir un terreno rústico en urbano, como veremos.

¿QUÉ ES UNA HABILITACIÓN URBANA?

Es el procedimiento administrativo para convertir un terreno rústico o eriazo en uno urbano (queda claro que las habilitaciones urbanas solo aplican a terrenos rústicos y no procede cuando son urbanos), mediante la ejecución de las obras necesarias para que tenga accesibilidad (pistas y veredas), acceso a la red de distribución de agua potable y de recolección de desagüe, acceso a la red de distribución de energía eléctrica y a la iluminación pública. Siendo la lista anterior las obras mínimas, sin perjuicio de las redes de comunicaciones y de distribución de gas y redes de comunicaciones.

​En el proceso de habilitación se realizan aportes obligatorios de terreno para recreación pública, que serán áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines. Sin embargo estos aportes se hacen en dinero cuando el tamaño de terreno no cumple con las cantidades reglamentarias de aportes; los aportes reglamentarios son los establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

Están exonerados de realizar aportes reglamentarios los proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de concesión que se realicen para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública. También están exoneradas las habilitaciones urbanas de oficio y la actualización registral.

TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA EN EL PERÚ

Nos referimos a las modalidades legales de Habilitaciones Urbanas. En el Perú se han establecido los siguientes procedimientos de Habilitación Urbana:

• Habilitación Urbana Nueva (modalidades a, b, c y d): Aquella que se realiza sobre un terreno rústico. Puede ser ejecutada por etapas; con venta garantizada de lotes, con construcción simultánea de vivienda y/o del tipo progresivo. Se consideran dos etapas, la de aprobación del proyecto de habilitación urbana y la de recepción de obras de habilitación urbana, ambas son inscribibles en respectiva partida electrónica.
• Habilitación Urbana Ejecutada: Aquella que se ha ejecutado sin contar con la respectiva licencia. Su aprobación se realiza por la vía de la regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas y de ser el caso, la recepción de las obras. Las habilitaciones urbanas ejecutadas son regularizadas de forma individual por las municipalidades. Los procedimientos y requisitos son establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
• Reurbanización: Proceso a través del cual se recompone la trama urbana existente, mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías; puede incluir la acumulación y posterior subdivisión de lotes, la demolición de edificaciones y cambios en la infraestructura de servicios; están sujetos a los trámites de una habilitación urbana con construcción simultánea y no están sujetos a los aportes adicionales a los existentes.

Además de los tres procedimientos anteriores existe otros dos procedimientos que es importantes tener en cuenta, nos referimos a la Habilitación Urbana de Oficio y la Actualización Registral como urbano de un predio con parcelación semirústica. Más detalles en el índice temático a final de esta página.

BASE LEGAL DE LAS HABILITACIONES URBANAS EN EL PERÚ

• TUO de la Ley 29090, Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
• Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación (DS 029-2019-VIVIENDA.)​

OTROS:

• El Certificado de Zonificación y Vías
• La Factibilidad de Servicios

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¿QUE ES UN HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO?

Es el procedimiento administrativo, creado en la Ley 29090 por el cual las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de Lima (para el Cercado), declaran mediante resolución, la Habilitación Urbana de Oficio de los predios matrices registralmente calificados como rústicos, pero que en la realidad son urbanos (más adelante daremos detalles importan).
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Conociendo la proactividad de los municipios (realthor.net dixit), la Ley previó que los usuarios puedan impulsar las habilitaciones urbanas de oficio de sus predios.

CARACTERÍSTICAS IMPORTANTES A CONOCER SOBRE LAS HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Las Habilitaciones Urbanas de Oficio no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación urbana.

Al ser de oficio no aplican cobros por derecho de tramitación.
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A diferencia de las solicitudes de Habilitación Urbana convencionales, las Habilitaciones Urbanas de Oficio no está sujeta al silencio administrativo positivo.

¿CUÁNDO SE CONSIDERA ZONA URBANA CONSOLIDADA EN LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO?

Como ya se ha dicho el predio debe ser  en la realidad, urbano. Pero técnicamente que se debe cumplir para que así sea legalmente. ¿Qué dice la Ley y el Reglamento?
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• El predio deben estar ubicados en zonas urbanas consolidadas;
• Debe contar con servicios públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público;
• Debe contar con edificaciones permanentes destinadas para vivienda, con equipamiento urbano, de ser el caso;
• Y el 90% de los lotes que conforman el predio matriz deben contar con edificaciones fijas y permanentes. (ver 2.3)

¿PUEDEN LOS PROPIETARIOS SOLICITAR LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO DE SUS PREDIOS?

La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser impulsada por los propietarios de predios o los posesionarios de predios matrices que figuren en el registro municipal como urbanos, pero en los registros públicos (registro de predios), aun cuando cuentan con obras y servicios similares a las áreas urbanas inmediatas.
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Pueden solicitarlo simplemente, para que el municipio realice un diagnóstico y evalúe si es factible realizar el procedimiento administrativo de habilitación urbana de oficio. O pueden además, elaborar y presentar su propio expediente técnico de la Habilitación Urbana de Oficio (ver Base Legal al final).
La Municipalidad evalúa el pedido dentro de un plazo de treinta (30) días hábiles.

¿QUÉ SIGNIFICA «EDIFICACIONES FIJAS Y PERMANENTES» EN LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO?

Para el Reglamento son edificaciones fijas y permanentes aquellas construidas con un área no menor de 25m2 con sistemas constructivos convencionales y no convencionales, que tengan servicios públicos domiciliarios instalados.

¿SI DENTRO DEL ÁREA A HABILITAR DE OFICIO YA EXISTEN PARQUES COLEGIOS ETC.?

Si dentro del área a habilitar de oficio ya existen espacios para recreación pública, educación, salud, etc. estas serán independizadas y asimiladas al equipamiento urbano público como parte de la Habilitación Urbana. Es decir, no se puede cambiar el uso para por ejemplo darle un uso privado.

¿SE PUEDE HABILITAR DE OFICIO PREDIOS OCUPADOS SIN TÍTULO?

En el numeral 41.4 del artículo 41 del Reglamento se establece una característica de la Habilitación Urbana de Oficio: «La ocupación del predio matriz debe tener su origen en un contrato privado de compraventa, suscrito por el titular registral.»

A nuestro criterio esto no es una prohibición por sí mismo y se refiere básicamente a no convalidar a través de una habilitación urbana, la ocupación de terrenos sin título (precarios). Debió usarse en lugar de «contrato privado de compraventa» el término de «transferencia mediante contrato privado de fecha cierta.»

Entonces nuestra respuesta a la pregunta es que no. Al menos se requiere que la ocupación en el terreno matriz materia de habilitación urbana de oficio, debe tener su origen en un contrato privado de compraventa suscrito por el titular registral. Aunque dicha transferencia no esté inscrita.
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Esto aplica sobre todo para aquellos predios matrices dentro de los cuales ha habido subdivisiones de terreno (Sublotes).

¿QUÉ CONDICIONES DEBE CUMPLIR EL PREDIO QUE SE QUIERE HABILITAR DE OFICIO?

El Reglamento establece criterios de procedencia siempre considerando que existe un predio matriz, e inscrito en los registros públicos. El predio matriz identificado debe cumplir las condiciones siguientes para que pueda ser declarado habilitado de oficio:
Encontrarse inscrito en el registro de predios. Con la condición de rústico.
El área de consolidación será del 90% del total del área útil del predio matriz (como ya especificamos en los párrafos precedentes).
Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público.
Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías, acorde con los planos urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad respectiva.
En caso de encontrarse afectado por acequias o servidumbres por cables de media o alta tensión, por vía férrea o faja marginal de los ríos, debe respetarse las mismas y en caso de acequias de regadío con la canalización.

CUANDO NO PROCEDE LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

Está prohibido iniciar Habilitación Urbana de Oficio en un predio o predio matriz cuando:

• Aunque parezca una obviedad, si ya tiene una Resolución de Habilitación Urbana vigente o tiene en trámite un procedimiento administrativo de habilitación urbana en cualquier modalidad o etapa; así se hayan desistido de ellos.
• Cuenta con servicios públicos domiciliarios, pero no tiene edificaciones fijas y permanentes (como ya especificamos en los párrafos precedentes). O Tiene una consolidación menor al 90% del total del área útil. O cuando las zonas urbanas consolidadas cuentan con edificaciones destinadas a usos diferentes al de vivienda.
• Se encuentra ubicado sobre áreas naturales protegidas, zonas reservadas o fajas de servidumbre, entre otras, según ley de la materia. Constituye una afectación.
• Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa nacional. Constituye una afectación.
• Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía. Constituye una afectación.
• Se encuentra sobre áreas de interés arqueológico. Constituye una afectación.
• Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física de la población. Constituye una afectación.
• Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la titularidad, mejor derecho o preferencia de título.

QUE HACER SI EL PREDIO ESTÁ AFECTADO PARCIALMENTE EN LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

Cuando el predio matriz se encuentra afectado por alguna de las situaciones de improcedencia, anteriormente descritas, de forma parcial; ósea que la afectación es sobre una parte del predio, se puede excluir esa zona y aprobarse la habilitación urbana de oficio para la otra parte no afectada.

Esto implica que la entidad a cargo de la afectación establezca los límites de la afectación.

No confundir estas afectaciones con las afectaciones por servidumbre, acequias y fajas marginales de ríos mencionadas en el punto 3.

SE PUEDE HABILITAR DE OFICIO UNA ZONA SIN CONSOLIDACIÓN URBANA

Se puede aprobar la habilitación urbana de oficio de un predio matriz con una consolidación menor al 90% solo si es posible independizar la parte consolidada y el área que quede sea mayor o igual a una hectárea.

¿COMO SE MANEJAN LAS SUPERPOSICIONES EN LAS HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO?

Cuando se realice el levantamiento topográfico y se obtengan las características geométricas de los predios, puede resultar que estas medidas discrepen con las características inscritas en SUNARP, la entidad municipal tiene la facultad para realizar la rectificación y/o determinación de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, así como la rectificación de áreas por error de cálculo inscritas.

Cabe señalar y recordar que solo los predios inscritos pueden habilitarse de oficio; que en caso de un predio matriz con subidivisiones, estas subdivisiones deben contar con al menos un contrato de transferencia del titular registral.

En ese sentido si en el contrato se describen unas medidas perimétricas y áreas diferentes debería primar la realidad y los términos del contrato al respecto de posibles discrepancias.

​Mal se haría en truncar el procedimiento. Queda igual expedito el derecho del «afectado» a encausar por la vía judicial al transferente si así lo estima conveniente.

INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

La autoridad municipal procede a solicitar la inscripción registral del cambio de uso de rústico a urbano del predio matriz.

​Para tal efecto presenta ante el Registro de Predios copias de la mencionada Resolución, así como de los documentos indicados en los literales b) y c) del artículo 46 del Reglamento, los que constituyen el título de inscripción.

La inscripción individual registral de los lotes que conforman el predio matriz estará a cargo del propietario o de la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de propietarios o posesionarios.

En caso de predios matrices en copropiedad o coposesión, basta con el consentimiento expreso del 50% más uno del total de los mismos, de acuerdo al artículo 24 de la Ley.

CONSIDERACIONES DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO DE PREDIOS SOBRE LAS INSCRIPCIONES DE HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO

Cuando la habilitación urbana de oficio comprenda la totalidad del predio registrado, la inscripción se extenderá por el solo mérito de la resolución municipal respectiva.

En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de mayor extensión deberá presentarse, además, el plano de ubicación y localización, el plano perimétrico del área habilitada y del área remanente, así como la memoria descriptiva cuando los datos referidos al área, linderos y medidas perimétricas no consten en la resolución. En este caso, el Registrador independizará el área objeto de la habilitación en mérito a los documentos mencionados en el presente artículo.

En aplicación del literal a) del artículo 24-8 de dicha Ley 29898, en el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripción o anotación que revelen la existencia de un procedimiento de habilitación urbana o de regularización de una ejecutada en trámite al 11/07/2012 (fecha de publicación de la Ley 29898), no procederá la inscripción de la habilitación urbana de oficio, salvo que esta circunstancia se encuentre considerada expresamente en la Resolución municipal respectiva.

Asimismo, el interesado deberá presentar el documento privado suscrito por un arquitecto o ingeniero colegiado con certificación de firmas que contenga la valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que dicha valorización se encuentre contenida en la Resolución respectiva.

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¿QUÉ ES HABILITACIÓN SEMIRUSTICA O SEMIURBANA?

No se trata en la realidad de una habilitación urbana nueva ni regularización. Es un procedimiento técnico administrativo que buscar actualizar registralmente la calidad de semirustico o semiurbano de un predio a urbana, por consolidación.

Al respecto hay un procedimiento poco conocido y sin embargo muy útil y económico. Empecemos por conocer que predios pueden acogerse al procedimiento.

Las Habilitacion Semirústica, la Habilitacion Preurbana y la Parcelación Semirustica son  procedimientos administrativos DEROGADOS que se dierón en su momento con el fin de conversión urbana "parcial" de terrenos rústicos. Dichos procedimientos ya no existen pero muchos predios han quedado con esa calificación en los Registro Públicos.

Dato: Muchos de estos predios con el tiempo se consolidaron en zonas urbanas y se les llamo “Predios Urbanos sin Habilitación Urbana".

¿COMO SURGEN LAS HABILITACIONES SEMIRUSTICAS, HABILITACIÓN PREURBANA Y LA PARCELACIÓN SEMIRUSTICA?

Ninguno de estos tres procedimientos fueron habilitaciones urbanas en sí y tampoco dieron lugar a una conversión a urbano a nivel registral, sin embargo dieron pie a que en la práctica se realizaran sobre dichos terrenos, subdivisiones, obras de saneamiento, edificaciones, ventas, etc. es decir se consolidaron físicamente como urbanos.

Que leyes permitieron las Habilitaciones Semirusticas, Habilitación Preurbana y la Parcelación Semirustica:

¿QUÉ ES PARCELACIÓN SEMIRÚSTICA?

Es el procedimiento que se reguló en el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras mediantes Decreto Supremo N° 01-F del 20 de enero de 1955, modificado por el Decreto Supremo N° 19-E del 15 de junio de 1962.

¿QUÉ ES HABILITACIONES SEMIRUSTICAS?

Procedimiento del Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras mediante Decreto Supremo N° 82–F) del 16 de octubre de 1964;

¿QUÉ ES HABILITACIÓN PREURBANA?

Reglamento Nacional de Construcciones Decreto Supremo N° 63-70-VI) del 15 de diciembre de 1970.

TRATAMIENTO ACTUAL A LOS PREDIOS CON HABILITACIONES URBANAS SEMIRUSTICAS Y OTRAS

Con el objeto de regularizar esta dualidad (físicamente urbanos, pero legalmente semirusticos o preurbanos) La Ley 30494 incorporo la quinta disposición complementaria final a la ley 29090 con la que se creó el procedimiento para que los propietarios de los predios afectados con esta situación pudieran solicitar la actualización registral del predio a urbano ante el registro de predios.

COMO ES LA ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS EN LA SUNARP

En este procedimiento interviene un Verificador del Registro de Predios. No se exige ningún trámite previo más que se cumpla con las siguientes condiciones:

• Que dichas parcelaciones o habilitaciones hayan sido autorizadas por cualquiera de los siguientes reglamentos:
  - DS 01-F del 20/01/1955 Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras, modificado por el Decreto Supremo N° 19-E del 15 de junio de 1962;
  - DS 82–F del 16/10/1964 Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras;
  - DS 63-70-VI del 15/12/1970, Reglamento Nacional de Construcciones.
  Las que deben estar inscritas en la respectiva partida registral.
• Que se ubiquen en zona urbana consolidada, la cual está constituida por servicios públicos domiciliarios instalados, pistas, que tengan redes de agua, desagüe o alcantarillado y servicios de alumbrado público.
• Que estén ubicadas frente a una vía pública.

EXPEDIENTE CON REQUISITOS PARA SOLICITAR LA ACTUALIZACIÓN REGISTRAL EN SUNARP

El expediente formal o título lo constituye en primer lugar el Formulario Registral de Actualización de Predios con Habilitación Semirustica debidamente llenado, firmado y anexando la documentación que le sirve de sustento. Tanto firmas del propietario y del verificador deben ser certificadas notarialmente.
La información que conste en el Formulario tiene la condición de declaración jurada.

• Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
• Formulario Registral aprobado por la SUNARP, debidamente llenado y suscrito con firmas certificadas notarialmente del administrado y del Verificador Responsable.
• Certificado de Zonificación y Vías.
• Documentación técnica, firmada por el administrado y el Verificador Responsable, compuesto por el:
• Plano de ubicación y localización del terreno.
• Plano de trazado y lotización, conteniendo el perímetro del terreno, de las vías, aceras y bermas existentes o proyectadas según sea el caso. La lotización debe estar en concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano - PDU aprobado por la Municipalidad Provincial correspondiente.
• Memoria descriptiva indicando el área del lote, su identificación o numeración, así como aspectos que lo afecten y/o reservas, características de las vías y obras faltantes.
• Plano catastral emitido por la Municipalidad respectiva, si tuviera implementado el catastro.

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA RESPECTO A LA ACTUALIZACIÓN REGISTRAL

Pleno CCXXIX: Único precedente, del 7 de agosto de 2020: "Procede la actualización registral como urbano de un predio que cuente con habilitación semirústica aun cuando el Certificado de Zonificación y Vías (en base a norma posterior a la habilitación semirústica) señale que el predio se encuentra parcialmente afecto a vías o reserva de vías, supuesto en el que dichas áreas afectadas deberán graficarse en el plano y consignarse en la memoria.”.

Resoluciones que la sustentan: Resoluciones N°s 1521-2018-SUNARP-TR-L del 28/06/2018 y 2223-2019-SUNARP-TR-L del 28/08/2019 y 1360-2020- SUNARP-TR-L del 10/08/2020.

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AFECTACIÓN POR SERVIDUMBRES DE PREDIOS SEMIRUSTICOS O PREURBANOS

En dichos casos el Verificador Responsable debe consignar en el Formulario de Verificación el área del terreno cuya afectación debe ser inscrita como carga en el Registro de Predios.

PLAZO PARA INSCRIPCIÓN DE LA ACTUALIZACIÓN

07 días hábiles. Dentro del cual y de encontrarlos conformes, se inscribe en el asiento correspondiente la actualización registral del predio. Posteriormente, expide una copia certificada al propietario de la Partida Registral con la nueva condición urbana del predio.

NOTA: Una vez inscrita la actualización registral, la copia con la anotación de inscripción es remitida por la SUNARP a la municipalidad distrital correspondiente.

IMPROCEDENCIA DE LA ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS SEMIRUSTICOS O PREURBANOS

No procede la actualización a urbano en los siguientes casos cuando:

• No cumplan con cualquiera de las condiciones establecidas en el punto 2.1.
• Colinden con zonas arqueológicas, bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación declarados por el Ministerio de Cultura, o se ubiquen en áreas naturales protegidas.
• Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa nacional.
• Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía.
• Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física de la población.
• Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la titularidad, mejor
• derecho o preferencia de título.
• Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.

FORMULARIO DE ACTUALIZACION REGISTRAL DE PREDIOS CON HABILITACIONES SEMIRUSTICAS COMPLETO

Te dejamos el formulario de Actualización Registral con sus anexos para que lo descargues en PDF: