INDEPENDIZACION DE PREDIO URBANO (TERRENO)
¿QUE ES UN PREDIO URBANO?
Aquél ubicado en una zona que cumple con todas las condiciones siguientes:
- Concentración de población (Ciudades, metrópolis, localidades con grandes asentamientos humanos).
- Continuidad en las construcciones.
- Trazo de calles y estructura urbana.
- Cuenta al menos con uno de los servicios básicos (electricidad, agua o drenaje).
- Los usos de suelo predominantes son: habitacional, industrial, comercial o servicios.
IMPORTANTE: Cuando la subdivisión es de una edificación (edificio o casa) se llama independización y Reglamento Interno o Independización y Copropiedad.
¿COMO SUBDIVIDIR UN TERRENO URBANO?
También llamada subdivisión, la independizacion de un terreno urbano es la división física, técnica y legal específicamente lotes de terreno urbano en lotes o sublotes siguiendo los parámetros urbanísticos según la municipalidad competente (técnica).
Muchos propietarios cometen el error de hacer ellos mismos su lotización pero es un error, esto lo debe hacer un ingeniero civil o arquitecto con experiencia pues los lotes deben cumplir con las normas técnicas de edificaciones, plantear una propuesta que resuelva adecuadamente las necesidades y que se proyecten adecuadamente para un mejor desarrollo de lo que se vaya a edificar sobre ellos.
Ademas se debe analizar la zonificación y propuesta vial para tentar incluso cambios de uso. Es decir que el tamaño y la forma si importan y deben ser abordadas por un profesional competente.
Como se vera a continuación se puede hacer la subdivisión por la vía municipal o mediante la ley 27157. En ambos casos, el objetivo final es que se inscriban los actos en los registros públicos.
REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA SUBDIVISIÓN DE PREDIOS EN SUNARP
- Formulario de solicitud de inscripción debidamente llenado y firmado por el presentante, acompañando copia simple del DNI.
- Anexo F del Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU) y los planos de subdivisión, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas perimetricas de los de cada uno de los sublotes.
- Los planos y códigos catastrales de los predios resultantes, a qué se refiere el D.S. N° 002-89-JU* o la Constancia Negativa de Catastro**.
- Documento privado con firmas certificadas por Notario en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no han intervenido en el trámite de subdivisión.
- Pago de derechos registrales.
CONSIDERACIONES MUY IMPORTANTES EN LA INSCRIPCIÓN DE LA INDEPENDIZACIÓN DE UN PREDIO URBANO
- No se requiere la presentación de los requisitos anteriores cuando la subdivisión se solicita dentro del trámite de regularización de fábrica establecido en la Ley n° 27157, en concordancia con el artículo 4 de la Ley N° 27333. En este caso se debe presentar: Formulario registral o Escritura Pública acompañada del plano de fábrica o independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas del lote resultante y remanente, y adjuntar el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
- Tampoco se requieren los requisitos anteriores cuando la independización se origina en la desacumulación de predios, y los predios retornan a su descripción original.
INDEPENDIZACIÓN DE BIENES DEL ESTADO
Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, y salvo disposición distinta, la independización podrá realizarse en mérito a documento otorgado por el funcionario autorizado acompañado del plano de independización suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes y del área remanente en su caso. En tales supuestos no se requerirá certificación notarial.
* Descargar el Decreto Supremo N° 002-89-JUS en PDF.
** No todos los municipios expiden este documento en sus procedimientos administrativos o hay uno alternativo como la Constancia de Información Catastral. Pero el propietario deberá acudir a la municipalidad respectiva portando una solicitud se hace mediante documento simple de solicitud del propietario (que deberá coincidir con el declarado en el municipio) adjuntando D.N.I. o documento que acredite representación, documento de propiedad (copia literal de dominio si está inscrito en la SUNARP o Escritura Pública) y un plano de ubicación. En caso exista el documento o alternativo (como la constancia de información catastral) se hará el pago por el derecho de trámite respectivo.