EL IMPUESTO A LA RENTA POR LA VENTA DE INMUEBLES | SEGUNDA CATEGORÍA

INTRODUCCIÓN

Toda enajenación de bienes inmuebles realizada por una persona natural genera una ganancia de capital esta afecta al pago del impuesto a la renta, y es considerada por la ley como una renta de segunda categoría, para efectos prácticos se denominara: "IR 2CAT INMUEBLES" o "IR 2CAT".

​A continuación encontrarás definiciones, casos, cálculo, pago, declaración y más. Incluye infografías y descargables.

FÓRMULA DE CÁLCULO DEL IR 2CAT POR LA ENAJENACIÓN DE UN INMUEBLE

El monto a pagar (tasa del impuesto), corresponde al 5% de la GANANCIA obtenida.

​Costo Computable IR 2CAT: En la legislación peruana el Costo Computable equivale al valor de adquisición reajustado con el índice de corrección monetaria. (​El índice de corrección monetaria (ICM) es publicado mensualmente por el Ministerio de Economía y Finanzas.)

¿Entonces valor de adquisición es lo mismo que costo computable?
​La respuesta es: no, y ya veremos el porqué.

¿PAGAN IR 2DA. CAT., LA VENTA DE INMUEBLES ADQUIRIDOS A TÍTULO GRATUITO?

Nos referimos a la venta de inmuebles cuyo propietario lo recibió sin pagar, es decir, por donación. Por ejemplo: Adelanto de herencia.

En este caso y apriori se podría inferir lo siguiente:

Si el valor de adquisición fue cero (0) y lo vendo en X, la ganancia de capital es X-0=X.

Pero no debemos olvidar que para el IR en la enajenación de inmuebles segunda categoría se habla de Costo Computable (ver imagen de la fórmula arriba.

Por ello, el costo computable dependerá de la fecha de adquisición, por lo que tenemos dos situaciones:

INMUEBLES ADQUIRIDOS ANTES DEL 01 AGOSTO 2012:

El Costo Computable será igual al Valor Autoavalúo de la fecha de adquisición reajustado con el índice de corrección monetaria. También se puede decir de otra manera: Entonces la ganancia de capital es la resta del valor de venta - valor autoavaluo reajustado.

INMUEBLES ADQUIRIDOS A PARTIR DEL 01 AGOSTO 2012:

El Costo Computable es igual al costo de adquisición que es cero (0); o si el transferente puede acreditarlo un costo computable adicional a la adquisición que a nuestro criterio solo puede ser el costo de construcción.

¿El precio de compra del anterior propietario se puede considerar como valor de adquisición?

No. El precio pagado por el anterior propietario no puede considerarse como Valor de Adquisición.

Esta confusión ocurre sobre todo en el caso de donaciones o adelanto de herencias donde se cree que se puede usar el valor de adquisición del donante para no considerar como Costo Computable Cero (0). Ejemplo: Juan donó a Pedro y el Costo Computable es el precio de compra por el que Juan adquirió el bien y esto se traslada a Pedro.

Lo que si se puede considerar como Costo Computable es el costo de construcción, ejemplo: Luis recibió en donación un terreno (o incluso terreno más edificación) y luego construyo un edificio; si Luis puede demostrar el costo de construcción del edificio, entonces puede considerar ese costo en el Costo Computable.

COMO PAGAR CORRECTAMENTE EL IMPUESTO A LA RENTA EN LA VENTA DE INMUEBLES

Informaremos de las formas de pago, pero se recomienda que el cálculo lo realice un contador o asesor especializado.

EN BANCOS AUTORIZADOS

El pago del impuesto a la renta por la venta de inmuebles (2da. categoría) se puede realizar directamente en una agencia bancaria del Banco de la Nación, bancos autorizados o red de agentes corresponsales autorizados. ​Solo se necesita:

• El número de RUC del vendedor,
• Indicar el código del tributo: 3021, y
• El pago (el monto ya debes tenerlo calculado).

FORMULARIO DE PAGO AUTORIZADO GUÍA 1662

Usar el Formulario N° 1662 Boleta de Pagos Fácil. Conoce aquí los lugares de pago autorizados.

PAGO ONLINE EN EL PORTAL WEB DE LA SUNAT CON CLAVE SOL

También puedes hacer el pago con tu clave SOL:

• En el módulo de "Declaración y Pago",
• Rubro Renta 2da. Categoría en el menú, y
• Usando el Formulario Virtual 1665.

Allí puedes declarar y efectuar el pago con cualquiera de los siguientes medios:

• Con cargo a cuenta bancaria, a través de los bancos BCP, Interbank, Scotiabank, y otros más, previa afiliación de tu cuenta al pago virtual de tributos.
• Con tarjeta de crédito o débito, VISA, MASTERCARD o AMERICAN EXPRESS (AMEX). Para VISA o MASTERCARD, tu tarjeta debe estar afiliada a Verified by Visa o Secure Code, respectivamente. ​

TIPO DE CAMBIO USADO PARA EL PAGO EN DOLARES DEL IR 2CAT

En caso pactes la venta en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, deberás utilizar el tipo de cambio compra, vigente y publicado por la SBS, a la fecha de la percepción del ingreso.

¿SE NECESITA HACER EL PAGO DEL IR 2CAT PARA LA ESCRITURA PÚBLICA?

Para elevar la minuta a escritura pública, EL VENDEDOR deberá presentarse al notario público la constancia del pago del impuesto a la renta 2da. categoría. Es obligatorio.

Mucho se habla, de que se puede firmar minuta y escritura en un solo acto y eso no es precisamente así, pues para elevar a escritura pública se necesita, entre otros documentos, llevar la constancia de pago del impuesto a la renta.

Cuando no toque pagar el IR 2CAT, entonces se deberá presentar una comunicación con carácter de declaración jurada de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto. Aquí también lo pueden ver, descargar, imprimir y llenar.

​IMPORTANTE
​Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del Impuesto corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del vendedor. Recuerda que no solo es obligación el pago, también tienes que hacer la declaración.
Si solo has realizado el pago, puedes hacer la declaración como veremos a continuación.

COMO SE DECLARA EL PAGO DEL OR 2CAT (NO OLVIDAR)

La declaración del impuesto a la renta por la venta de inmuebles 2da. categoría es otra de las obligaciones además del pago. ¿Cuál es el plazo máximo para hacerlo?

1) Si optas por el pago y declaración en un solo acto usando tu clave SOL (como hemos visto en el punto anterior) tienes como plazo máximo para hacerlo:
​
El mes siguiente a la fecha de pago de acuerdo al cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC.

2) El caso anterior supondría que se ha recibido el íntegro del precio de venta antes de la Escritura Pública, lo usual es que primero se haga el pago (con el producto del pago iniciar o de otra fuente) y luego se haga la declaración, en cuyo caso el plazo máximo para hacer la declaración es:
​
El mes siguiente a la fecha de pago de acuerdo al cronograma de vencimientos mensuales que publica SUNAT, según el último dígito de tu número de RUC.

CUANDO NO SE PAGA IMPUESTO A LA RENTA EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

Recordando que rentas de segunda categoría son las obtenidas por una persona natural, sucesión indivisa o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, que no genere rentas de tercera categoría; no pagan impuesto a la renta por la enajenación de inmuebles los siguientes casos:

1. El inmueble materia de la venta haya sido adquirido antes del 1 de enero del 2004 (no requiere la declaración jurada mencionada anteriormente), debiendo acreditarse con:​
   - Documento de Fecha Cierta.
   - Documento donde conste la sucesión intestada o
   - Constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o formulario registral respectivo.
2. El inmueble ocupado como Casa Habitación del enajenante (ver definición legal abajo), debiendo acreditarlo con el título de propiedad.
3. El costo de adquisición del inmueble sea igual o mayor al precio de venta, es decir, no hay ganancia de capital.

DEFINICIONES IMPORTANTES | IMPUESTO A LA RENTA ENAJENACIÓN INMUEBLES

DEFINICIÓN DE ENAJENACIÓN SEGÚN LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA
TEXTO ÚNICO ORDENADO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA
DECRETO SUPREMO N.° 179-2004-EF:
CAPÍTULO I
DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN
[...]
Artículo 5°.- Para los efectos de esta Ley, se entiende por enajenación la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.
(​Texto actualizado al 28.12.2018, fecha de publicación de la Ley N° 30898)

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DEFINICIÓN DE GANANCIA DE CAPITAL SEGÚN LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA
TEXTO ÚNICO ORDENADO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA
DECRETO SUPREMO N.° 179-2004-EF:
CAPÍTULO I
DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN
[…]
Artículo 2°.- Para efectos de esta Ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
Entre las operaciones que generan ganancias de capital, de acuerdo a esta Ley, se encuentran:
[…]
c) Los resultados de la enajenación de bienes que, al cese de las actividades desarrolladas por empresas comprendidas en el inciso a) del Artículo 28°, hubieran quedado en poder del titular de dichas empresas, siempre que la enajenación tenga lugar dentro de los dos (2) años contados desde la fecha en que se produjo el cese de actividades.
No constituye ganancia de capital gravable por esta Ley, el resultado de la enajenación de los siguientes bienes, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría:
i) Inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante.
[…]
(​Texto actualizado al 28.12.2018, fecha de publicación de la Ley N° 30898)

TRANSFERENCIAS DE PROPIEDAD QUE NO ESTÁN AFECTOS AL IMPUESTO A LA RENTA POR DEFINICIÓN:
​Nota: Queda claro que las transferencias a título gratuito no son enajenaciones y por tanto no están sujetas al IR.
¿Cuales son transferencias a título gratuito? Son aquellas donde no hay contraprestación económica:

• La Donación.
• Adelanto de herencia (que jurídicamente es una Donación).
• Herencia.

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¿QUÉ SE CONSIDERA CASA HABITACIÓN SEGÚN LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA?
REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA
DECRETO SUPREMO Nº 122-94-EF
CAPÍTULO I
[…]
Artículo 1°-A.- DEFINICIÓN DE CASA HABITACIÓN
Para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2° de la Ley, se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor.
Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo siguiente:

1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la sociedad conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará como casa habitación de la sociedad conyugal al inmueble de su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro inmueble.
2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión.
3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.
   Lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2° de la Ley, incluye a los derechos sobre inmuebles.
   Artículo incorporado por el Artículo 3° del Decreto Supremo N° 086-2004-EF, publicado el 4.7.2004 y vigente a partir del 05.07.2004.

​REGLAMENTO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA (Texto actualizado al 30.12.2018, fecha de publicación del Decreto Supremo N° 340-2018-EF)

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¿QUÉ ES LA ​HABITUALIDAD SEGÚN LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA?
TEXTO ÚNICO ORDENADO DE LA LEY DEL IMPUESTO A LA RENTA
DECRETO SUPREMO N.° 179-2004-EF​
​[…]
Artículo 4°.-
​Se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de inmuebles efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.
No se computará para los efectos de la determinación de la habitualidad la enajenación de inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o a cuarto de depósito, siempre que el enajenante haya sido o sea, al momento de la enajenación, propietario de un inmueble destinado a un fin distinto a los anteriores, y que junto con los destinados a estacionamiento vehicular y/o cuarto de depósito se encuentren ubicados en una misma edificación y estén comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común regulado por el Título III de la Ley N.° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
Lo dispuesto en el segundo párrafo de este artículo se aplicará aun cuando los inmuebles se enajenen por separado, a uno o varios adquirentes e incluso, cuando el inmueble destinado a un fin distinto no se enajene.
La condición de habitualidad deberá verificarse en cada ejercicio gravable.
Alcanzada la condición de habitualidad en un ejercicio, ésta continuará durante los dos (2) ejercicios siguientes. Si en alguno de ellos se adquiriera nuevamente esa misma condición, ésta se extenderá por los dos (2) ejercicios siguientes.
En ningún caso se considerarán operaciones habituales ni se computarán para los efectos de este artículo:
​i. Las transferencias fiduciarias que, conforme con lo previsto en el artículo 14°-A de esta Ley, no constituyen enajenaciones.
ii. Las enajenaciones de inmuebles efectuadas a través de Fondos de Inversión y Patrimonios Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras y de Fideicomisos Bancarios, sin perjuicio de la categoría de renta que sean atribuidas por dichas enajenaciones.
iii. Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte.
​iv. La enajenación de la casa habitación de la persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal.
(​Texto actualizado al 28.12.2018, fecha de publicación de la Ley N° 30898)