Para hacer una anotación preventiva de una Habilitación Urbana se requiere cumplir con lo establecido en el artículo 35, 37 y 34 del Reglamento(1).
En tal sentido el reglamento establece que la documentación a presentar (se entiende que es la mínima) para proceder con la inscripción de la Anotación Preventiva del proyecto de Habilitación Urbana es:
- Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU presentado ante lamunicipalidad distrital o provincial en el caso del Cercado, el cual debe tener o contener lo siguiente: i) fecha y sello de recepción asi como el número de expediente asignado; ii) cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área total del predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación si las hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos propios del proyecto.
- Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización presentados ante la Municipalidad respectiva;
- Memoria Descriptiva.
Como se aprecia, no se requiere aprobación del proyecto o autorización del proyecto, sin embargo esta anotación obviamente no quiere decir que el predio ya esté habilitado (ya aclararemos esto), y tampoco autoriza la venta de lotes, la independización o preindependización de los lotes y/o la predeclaratoria de fábrica.
¿Qué necesito para obtener la Preindependización y Predeclaratoria de Fábrica en un proyecto de Habilitación Urbana?
Para obtener la preindependización de lotes y la predeclaratoria de fábrica (de ser el caso), se requiere la AUTORIZACIÓN EXPRESA de la Municipalidad respectiva para Construcción Simultánea y/o Venta Garantizada de Lotes. En este caso la anotación preventiva ya no podrá inscribirse solo en merito del FUHU presentado.
Solo para aclarar, cuando nos referimos a la obtener la preindependización y predeclaratoria de fábrica, nos referimos al trámite registral de inscripción y sus requisitos. Otro tema es el trámite anterior para presentar y obtener el FUHU, por ejemplo. Eso previo requiere la elaboración de un expediente que lo debe realizar un profesional calificado para ello (arquitecto o ingeniero civil especializado).
SUNARP modifica el artículo 34 del Reglamento de Predios: ¿realmente cambian las reglas para las habilitaciones urbanas?
La Resolución N.° 00059-2026-SUNARP/SN ha introducido diversas modificaciones al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Entre ellas, se encuentra la nueva redacción del artículo 34, referido a la inscripción de las habilitaciones urbanas.
A primera vista, podría pensarse que se trata de un cambio importante en las reglas aplicables a este procedimiento. Sin embargo, al analizar el contenido de la modificación, se observa que su principal finalidad es simplificar la redacción de la norma y hacerla más comprensible para los usuarios y operadores del sistema registral.
¿Qué significa realmente este cambio?
La nueva versión del artículo 34 presenta las mismas reglas de manera mucho más directa.
Ahora se establece claramente que pueden inscribirse:
- La recepción de obras de la habilitación urbana.
- La anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.
Además, se precisa expresamente que durante la anotación preventiva también pueden inscribirse la preindependización de lotes y la predeclaratoria de fábrica cuando el proyecto cuente con autorización para construcción simultánea y venta garantizada.
esde una perspectiva práctica, la modificación no crea nuevos derechos ni modifica las etapas del procedimiento de habilitación urbana.
Tampoco introduce nuevos requisitos para acceder al Registro de Predios.
Lo que hace es reorganizar y simplificar la redacción de la norma para que resulte más fácil entender qué actos pueden inscribirse durante la etapa de proyecto y cuáles corresponden a la etapa final de recepción de obras.
Por ello, puede afirmarse que estamos ante una mejora de técnica normativa más que ante una reforma sustancial del procedimiento.