EL IMPUESTO DE ALCABALA





RECOMENDACIONES PARA EL USO DE ESTE SIMULADOR DE ALCABALA:
a. En caso de la venta de más un inmueble se recomienda individualizar el precio de cada uno.
b. En caso de compraventa de derechos y acciones se deberá individualizar cada vendedor.​​
c. En caso los compradores sean más de uno, se debe individualizar cada comprador.

Cualquier inconveniente o consulta le pedimos nos escriba a jadp.info@gmail.com
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#Impuesto Alcabala

Indice de Contenido en esta Página

1. CALCULADORA DE ALCABALA

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD:
Si bien el cálculo es acorde a la norma y funciona, el resultado se debe tomar como dato referencial. Esta calculadora no es una liquidación oficial. La liquidación del impuesto de Alcabala la realiza la entidad correspondiente. Ni este sitio web ni el propietario se responsabilizan por el mal uso o uso inadecuado que se le pudiera dar a esta calculadora.
Los importes se ingresan sin comas.

TIPO DE CAMBIO:
​El tipo de cambio aplicado para el cálculo de Alcabala es el promedio-venta correspondiente al día de la transferencia publicado por la SBS. En caso no haya sido publicado, se considerará el día hábil anterior al día de la transferencia. Debido al tipo de cambio, la calculadora no debe usarse con Fechas de Transferencia a futuro (después de hoy).
DIRECTIVA Nº 001-006-00000012.

BASE IMPONIBLE:
​Si el precio de venta es menor al valor autoavalúo, se debe usar como precio de venta el valor autoavaluo del predio ajustado con el índice de precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana y multiplicado por el correspondiente porcentaje de propiedad. Por norma, la base imponible considerada es la que resulte mayor de comparar el autoavaluo versus el Precio de Venta.


2. ¿QUÉ ES EL IMPUESTO DE ALCABALA?

Es un impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.

El pago es responsabilidad del comprador de la propiedad y deberá ser al contado sin que esto altere la forma de pago que ha sido pactada para la compra de la propiedad. Lo primero que deberás hacer es seguir el proceso de Liquidación de la Alcabala, y luego su pago.

El valor de transferencia constituye la base imponible del impuesto, pero en aquellos casos en que el valor de transferencia sea menor al valor autoavaluo del predio, se tomará éste último como base imponible.

NORMAS DEL ALCABALA

Regulan el impuesto de Alcabala las siguientes normativas:

1. El Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal Decreto Supremo Nº 156-2004-EF es el marco general donde se establece la competencia municipal para hacer este cobro.

​2. Cada municipio con base en la Ley de Tributación Municipal puede establecer directivas para la aplicación del Impuesto de Alcabala en su ámbito de la Municipalidad.
En el caso del ámbito de Metropolitana de Lima es la Directiva N.° 001-006-00000012.

3. ¿CUANDO SE DEBE PAGAR EL ALCABALA?

Nos referimos al "nacimiento de la obligación tributaria". Es decir a partir de que acto o momento inicia el plazo para hacer el pago (al margen de la necesidad de este pago para elevar a Escritura Publica la transferencia).

Así pues, según la normativa vigente, la obligación del pago del Alcabala nace en la oportunidad en que se produce la transferencia, la cual puede coincidir con la fecha de la suscripción del contrato, con el otorgamiento de la Escritura Pública, la fecha que surte efecto la opción de compra, adjudicaciones y otras formas de realización de los contratos.

Ver todos los contratos comprendidos al final.

TIEMPO MAXIMO PARA PAGAR EL ALCABALA

El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia. Muchas personas asumen que la transferencia se produce con la firma de la Escritura Publica e incluso de la fecha de la inscripción registral, pero no es así.

Desde la firma del contrato privado o de la minuta de compraventa, pero, el problema con esto, es que solo seran validos si tienen fecha cierta. Conoce más sobre la fecha cierta en este artículo.

El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien.

¿QUIÉN DEBE PAGAR EL ALCABALA?

La obligación legal del pago del impuesto de Alcabala es para el comprador - o adquiriente - del inmueble.

Las parte pueden acordar que el vendedor u otra persona asuma el pago pero la obligación legal para el Estado siempre será del comprador.

Es decir, si en una compraventa las partes acordaron que el vendedor asume el pago y este finalmente no cumple o no paga a tiempo, el multado será el comprador sin que este pueda librarse apelando al acuerdo pactado en la compraventa.

4. ¿CUÁNTO SE PAGA POR ALCABALA?

FORMULA DE CALCULO

La fórmula de cálculo del impuesto de Alcabala es el siguiente:
​Impuesto de Alcabala = 3%[Base imponible - 10 UIT]

TASA, BASE IMPONIBLE Y DEDUCCIÓN

Tasa: Es el 3%.
Base Imponible: Es el valor de transferencia en soles. Si el valor de transferencia es menor al valor autoavaluo se usará este ultimo (ver punto 2.3)
Deducción general o Tramo Inafecto:
La deducción o tramo inafecto es de 10 UIT.

¿QUÉ PASA CUANDO EL PRECIO DE VENTA ES MENOR AL VALOR AUTOAVALUO?

Solo para efectos del pago del impuesto de Alcabala el valor de transferencia (o precio de compra-venta) no podrá ser menor al valor de autoavalúo del inmueble.

Es decir, si el valor de transferencia es menor al autoavaluo entonces se usará este valor como base imponible para el cálculo de la Alcabala.

Entonces, si el precio de venta es menor al autoavaluo, no hay problema legalmente, pero para el cálculo de la Alcabala se usará el valor autoavaluo correspondiente al ejercicio (mes y año) en que se produce la transferencia; ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana.

REQUISITOS PARA PAGAR Y LIQUIDACIÓN

Para realizar la liquidación del Impuesto de Alcabala, deberá cumplir con los siguientes requisitos:

  1. Copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad.
  2. Copia simple del autoavalúo del año en que se produjo la transferencia (solo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima).
  3. DNI de la persona que realiza el trámite.
  4. ​Cuando se trate de bienes futuros, presentar copia simple del documento que acredite la existencia del bien (acta de entrega, conformidad de obra, partida registral).

La liquidación la hace la entidad correspondiente o en las Notarias afiliadas.

Cabe señalar que para elevar un contrato de compraventa a Escritura Públicalos, los Notarios le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No Obligación al Pago.

La Constancia de No Obligación al Pago la emite la misma entidad a cargo del cobro del Alcabala y generalmente tiene un costo bajo.

REQUISITOS CUANDO LA TRANSFERENCIA ES DE UN CONSTRUCTOR

Si la primera venta la efectúa una Empresa constructora:
Además de lo anteriormente descrito, se debe exhibir documento que acredite tal condición. Aunque el SAT a adoptado como documentos validos:

  • LaFicha RUC (debe indicar en actividad económica: “Construcción de edificios completos o Construcción de inmuebles”; o
  • La Constitución de la Empresa (copia simple), también indicando que su objeto social es la "Construcción de inmuebles".

​Si la primera venta la efectúa personas que no realicen actividad empresarial de construcción:

  • Acreditar la venta de por lo menos 2 inmuebles, en los últimos 12 meses.

En ambos casos, el contrato de compraventa debe indicar claramente que se trata de una primera venta proveniente de un proyecto de vivienda.

Mas adelante se vera como es la Inafectación parcial en la primera venta del constructor, y casos prácticos de pago o no pago del Alcabala.

cuadro uit historico (imagen)

5. DONDE SE PUEDE PAGAR EL IMPUESTO DE ALCABALA




A diferencia del pago del impuesto a la renta de segunda categoria por la enajenación de inmueble, la liquidación la tiene que hacer la entidad correspondiente, para ello se debe presentar la documentación mencionada en el punto anterior.

Legalmente, el cobro es a favor de cada Municipalidad Distrital, sin embargo se han establecido las SAT a cargo de los municipios provinciales, quienes tienen a cargo la recaudación de este impuesto, entre otros tributos.

Sin embargo en todas las provincias no hay SAT, por lo que no podemos dar una información homogénea que funcione para todos los casos. Por ello ecomendamos que primero se haga la consulta respectiva en la Municipalidad Distrital correspondiente.

Sin embargo, siendo el SAT de Lima la entidad con mejor manejo. Primero les informaremos como hacer la liquidación y pago de forma online (parece complejo pero es seguro, solo que la liquidación demora un día más). Luego las notarías afiliadas y finalmente los centros de pago presencial.

PAGAR ALCABALA POR INTERNET - SAT AGENCIA VIRTUAL - CONTACTO SAT EN LINEA

Actualmente y con un simple registro, ya no es necesario ir hasta una agencia del SAT para pagar el impuesto de Alcabala.

Ahora se puede realizar el pago de la Alcabala (no para inafectaciones o prescripciones de deuda) ingresando a página web del SAT en lo que han llamado Agencia Virtual SAT.

Segun la RESOLUCION JEFATURAL 001-004-00004556 a partir del 1 de septiembre de 2021 será obligatorio el uso de la Agencia Virtual del SAT.

Sugerimos que sin bien esto facilita el pago, no hay que confiarse de la conexión a Internet y esperar el último día. Tanto la omisión como el retraso están sujetos a las sanciones establecidas en el Texto Único Ordenado del Código Tributario.

Sugerimos tambien que si eres agente inmobiliario o inversionista inmobiliario, crees ya mismo tu cuenta. Aquí te dejamos la Guía de Usuario del SAT Virtual.

Dejamos aquí los medios de contacto online con el SAT, lo que incluye email, chat y Whatsapp.

NOTARIAS EN LIMA DONDE SE PUEDE PAGAR EL ALCABALA

Hay algunas notarias que ofrecen el servicio de pagar en sus instalaciones el impuesto de Alcabala y en algunos casos cobran por este. Dejamos una lista, sin embargo puede no estar actualizada a la fecha de su lectura:

  • Notaria Becerra Sosaya en San Borja,
  • Notaria Laos de Lama en Jesus Maria,
  • Notaria Dannon en Magdalena,
  • Notaria Reategui en San Isidro,
  • Notaria Schiaffino en Santiago de Surco,
  • Notaria Gonzales Loli en Lince,
  • Notaria Fernandini en San Isidro,
  • Notaria Del Pozo en San Isidro.

Más notarias afiliadas al SAT para pago de Alcabala.

AGENCIAS SAT DE LIMA

Agencia SAT Cercado de Lima - OFICINA PRINCIPAL
Jr. Camaná N° 370
Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 5:00 p.m.
Sábado de 9:00 a.m. a 1:00 p.m.
Mesa de partes: Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 3:30 p.m. (para prescripción de deuda Alcabala se ingresa por mesa de partes).

Agencia Av. Argentina - Cercado de Lima
Av. Argentina N° 2926
Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 5:00 p.m.
Sábado de 9:00 a.m. a 1:00 p.m.
Mesa de partes: Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 3:30 p.m. (para prescripción de deuda Alcabala se ingresa por mesa de partes).

Agencia SAT San Juan de Miraflores
Av. De Los Héroes N° 638-A
Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 5:00 p.m.
Sábado de 9:00 a.m. a 1:00 p.m.

Agencia C.C. Plaza Camacho
Tienda comercial 916 – Planta baja.
Av. Javier Prado Este N°. 5193, La Molina.
Lunes a viernes de 9:00 a.m. a 6:00 p.m.
Sábado de 9:00 a.m. a 1:00 p.m.



Centro MAC de Lima Norte
Mallplaza Comas
Av. Los Ángeles Nro. 602 Sótano 1.
Urb. El Álamo – Comas.
Lunes a viernes de 8:30 am a 6:00 p.m.
Sábados de 8:30 am a 1:00 p.m.

6. CUANDO NO SE PAGA EL IMPUESTO DE ALCABALA

No están afectos al pago de Alcabala:​

  1. Las trasferencias de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad (dominio), y ciertas transferencias de propiedad.
  2. Las compras de inmuebles de las Entidades Estatales.
  3. Cuando el valor autovaluo es inferior a 10 UIT.
  4. La primera venta del constructor está inafecta parcialmente.

Cabe señalar que la transferencia de aeronaves y naves no están afectos al pago de Alcabala ni requieren el certificado de inafectación.

1. Transferencias de inmuebles que están Inafectas al pago del Alcabala

Los casos de transferencia de dominio establecidos en la Ley que se encuentran inafectos al pago de impuesto de Alcabala:

  • Anticipos de legítima.
  • Testamento (transferencias que se producen por causa de muerte).
  • La división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.
  • La transferencia de alícuotas o derechos y acciones entre herederos o de condóminos ORIGINARIOS.

Cuando se produce la transferencia de propiedad al vendedor, por la resolución del contrato de compraventa, no se paga Alcabala, siempre que la resolución se produzca antes de la cancelación del precio. El comprador tiene derecho a solicitar la devolución del pago por Alcabala.

2. Adquisiciones de Inmuebles de Entidades Públicas Inafectas del Alcabala

Según la Ley las siguientes entidades no están obligadas a pagar Alcabala:

  • El Gobierno Central, los gobiernos regionales y los gobiernos locales (Municipios).
  • Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.

Asimismo las siguientes entidades tampoco están  obligadas a pagar Alcabala cuando adquieren inmuebles que serán destinadas para su fin

  • Entidades religiosas.
  • Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
  • Universidades y centros educativos.

3. El Alcabala cuando el precio de venta y del autoavaluo son menores a 10 UIT

Otro caso donde no se pagará Alcabala es cuando:
La venta es de un inmueble cuyo valor de venta es menor a su valor de autoavaluo (ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana) y este no sea mayor a 10 UIT.

10 UIT es la deducción a la base imponible para el cálculo de la Alcabala

4. Las Primeras Ventas efectuadas por Empresas Constructoras están inafectas parcialmente.

Las primeras ventas efectuadas por empresas constructoras (o personas según se verá en los puntos siguientes) solo se paga la parte correspondiente al valor del terreno, en la parte correspondiente a la construcción no se paga.

​Eso se llama inafectación parcial, porque la base imponible ya no será el valor de transferencia, sino el valor Autoavaluo del terreno.

En la primera venta efectuada por el constructor, si el valor autovaluo del terreno (ajustado por el Índice de Precios al por Mayor para Lima Metropolitana) es igual o menor a 10 UIT, esta venta está inafecta al pago de la Alcabala.

Esta inafectación fue pensada para los proyectos Mivivenda y Techo Propio. A continuación tres datos importantes, extraídos de la normativa del impuesto de Alcabala:

  1. La inafectación parcial sólo es aplicable si la transferencia se realiza mediante contratos de compra venta. Otra modalidad de transferencia deberá pagar ALCABALA.
  2. No necesariamente la empresa constructora tiene que haber construido directamente el inmueble, puede haberla construido total o parcialmente un tercero para ella.
  3. Cuando la venta es de un inmueble remodelado, ampliado o refaccionado se deberá pagar ALCABALA así la venta la realice un constructor.

7. PRESCRIPCIÓN DEL IMPUESTO DE ALCABALA

Cuando han pasado más de 4 años, desde la fecha de la minuta, y no se ha hecho exigible la deuda (sea que correspondía o estaba inafecta), se tramita la prescripción en MESA DE PARTES de las OFICINAS en CERCADO DE LIMA (ver punto 6.2).

​En la misma oficina proporcionan un formulario para realizar el trámite.

8. DEFINICIÓN DE CONSTRUCTOR PARA LA PRIMERA VENTA PARA EL IMPUESTO DE ALCABALA

Esta definición es la obtenida de la Ley del Impuesto a la Renta. Y se puede dividir en constructor como persona jurídica y constructor como persona natural.

EL ALCABALA CUANDO EL CONSTRUCTOR ES PERSONA JURÍDICA. PRECISIONES.

Se considera empresa constructora a las personas naturales o jurídicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas, asociaciones en participación, comunidad de bienes, consorcios, joint ventures u otras formas de contratos de colaboración empresarial que lleven contabilidad independiente, sociedades irregulares, patrimonios fideicometidos de sociedades titulizadoras, los fondos mutuos de inversión en valores, que realicen actividad empresarial dedicada a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella.

Se entenderá que el predio ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del predio y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.

LA ALCABALA CUANDO EL "CONSTRUCTOR" ES PERSONA NATURAL Y TIENE HABITUALIDAD

Tratándose de sujetos que no realicen actividad empresarial a la que se refiere el párrafo anterior, pero que vendan inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella, serán consideradas como empresas constructoras en tanto sean habituales en dichas operaciones.
Más sobre esta definición de habitualidad en esta página.

9. CASOS PRACTICOS CUANDO SE PAGA ALCABALA

Un Adulto Mayor que compra por primera vez una casa, ¿tiene que pagar Alcabala?
Si. La ley no prevé exoneración por este motivo. Salvo que la casa sea vivienda social como veremos a continuación.

¿Una persona de escasos recursos que compra una casa, tiene que pagar Alcabala?
Con la inafectación parcial se busca que la adquisición de vivienda nueva dentro del programa Mivivienda y Techo Propio NO PAGUEN Alcabala.

¿Las transferencias entre condóminos pagan Alcabala?
​Únicamente las transferencias que se realicen entre condóminos Originarios con posterioridad a la constitución de dicho régimen se encontrarán inafectas al Impuesto.
​Definición de condóminos originarios: Son aquellos sujetos sobre los cuales se inicia el régimen de copropiedad, cuyo derecho de propiedad haya nacido al mismo tiempo, en un mismo acto y con el mismo título.

La Compra de Inmuebles para Colegios ¿Paga Alcabala?
No pagan siempre y cuando el inmueble efectiva y exclusivamente se destine para colegio - o cualquier centro educativo - y que el comprador sea un promotor educativo.
​​Entonces, no cualquiera que diga que el inmueble será destinado para colegio puede exonerarse del pago.
​Base legal: Artículo 19 de la ​Constitución Política del Perú. Resolución del Tribunal Fiscal N° 03309-7-2019.

¿En una prescripción adquisitiva se paga Alcabala?
La Ley de Tributación Municipal no ha previsto que la prescripción adquisitiva de dominio sea una causal de exoneración o inafectación.
¿Qué dicen las directivas? En el caso de lima, la Directiva N° 001-006-00000012 no incluye en su lista de modalidades de transferencia a la prescripción. En otras SAT provinciales, si se ha hecho esa precisión. Acá hay un vacío que debería ser resuelto por una ley.
Entonces, las notarias se guiaran de las directivas del SAT que corresponda a su provincia. Por experiencia en Lima, las notarias no exigen el pago del Alcabala.

¿La venta con pacto de reserva de dominio paga Alcabala?
En el caso de la Venta con Reserva de Dominio, se deberá pagar impuesto de ALCABALA al momento pero la posterior transferencia como consecuencia del pacto de reserva no se encuentra inafecta al Impuesto.​​

¿La transferencias de derechos posesorios pagan Alcabala?
Si se trata de una donación de Derechos Posesorios, la exigencia de Alcabala queda criterio del notario exigirlo o no debido a que dicho acto no es inscribible y no conlleva la transmisión de derecho de propiedad alguno.
Cabe recalcar que Propiedad y Posesión son derechos distintos aunque relacionados. Ambos están regulados por separado en el Código Civil peruano.

10. ¿QUÉ TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES NO ESTAN AFECTAS AL ALCABALA?

La Municipalidad Metropolitana de Lima en su Directiva N° 001-006-00000012 estableció que cualquier tipo de trasferencia o acto que de origen a una transferencia esta gravada sin importar su modalidad.

De modo referencial informativo hizo una lista de diversos actos (no restringiendo otros no listados) que están afectos al pago del impuesto de Alcabala:

  • Contrato de compraventa.
  • Contrato de transferencia de propiedad sobre bienes futuros. En este caso se deberá presentar copia simple del "Certificado de Conformidad de Obra" u otro documento municipal que acredite la existencia de la construcción.
  • Contrato de permuta.
  • Contrato de donación.
  • Contratos con dación en pago.
  • Promesa unilateral.
  • Transferencias provenientes de procesos judiciales o por remate dentro de un proceso judicial o procedimiento de ejecución coactiva.
  • Opción de compra derivada de contratos de arrendamiento financiero.
  • Transferencias provenientes de disolución y reorganización de sociedades (fusión, escisión y otras formas de reorganización).
  • Aportes para la constitución de sociedades o personas jurídicas o aportes para aumento de capital.
  • Transferencias para la constitución de patrimonios autónomos.
  • Resoluciones de los contratos por anticipo de legítima y de los celebrados entre condóminos originarios.
  • Ventas con reserva de dominio.



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