EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN

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El Informe Técnico de Verificación a que se refiere la Ley 27157 y su reglamento, es un formato con carácter de declaración jurada, en la que. el Verificador Responsable, emite un informe de carácter técnico acerca de la realidad física existente del predio objeto del procedimiento de Regularización de la Declaratoria de Edificaciones.

Para ello el Verificador deberá realizar las inspecciones in situ pertinentes así como la revisión de la normativa, de los planos, de los títulos de propiedad y de los antecedentes registrales.

En tal sentido, el Informe Técnico de Verificación sólo puede ser suscrito por el Verificador Responsable del trámite de regularización es decir, de un Verificador Común inscrito en la SUNARP.

En el 2025, la Ley N° 27157 dejará de tener efecto, al ser derogada. Conoce los principales cambios en el saneamiento fisico legal de predios Perú 2025 aquí.

1. COMO ES EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN (ITV) NORMADO POR LA LEY N° 27157

1.1 Que información contiene el ITV

El Informe Técnico de Verificación tiene 4 páginas y 7 secciónes, donde basicamente se describe las caracteristicas fisicas del terreno del predio, ubicación, datos del propietario, observaciones y los datos del verificador responsable. El propietario no suscribe este informe, siendo el verificador, el único autorizado para llenarlo, suscribirlo (con firma certificada por notario público dentro de la provincia) y asumir la responsabilidad por el.

1.1 Partes del ITV

​Sección 1: Datos del Propietario

Se debe consignar la información del propietario con dominio inscrito. No se debe indicar otro nombre, aunque el verdadero propietario sea otra persona. La única excepción es cuando el procedimiento se haya incurso en algunos de los procedimientos regulados por la Ley N° 27333.

• Primero se indica si el propietario es Persona Natural o Persona Jurídica.
• Apellidos y Nombre o Razón Social.
• Y el documento de identidad que puede ser de 5 tipos: DNI, Carnet de Identidad, Carnet de Extranjería o RUC (obviamente solo para Personas Jurídicas).

Si son más propietarios o no hay espacio para consignar los datos del representante legal, en caso de persona jurídica, no hay problema, solo recuerde lo que ya hemos indicado, que este informe solo lo suscribe el verificador responsable.

​Sección 2: Datos del Verificador Responsable

• ​Se indica si el Verificador Responsable es Ingeniero o Arquitecto.
• Luego Apellido Paterno, Apellido Materno y Nombres.
• El número de Registro de Sunarp del Verificador Responsable.
• El número de registro de colegiatura del Ingeniero Civil CIP (Colegio de Ingenieros del Perú) o en caso de Arquitecto el CAP.
• Y una casilla donde se indica si el Verificador actúa en calidad de Verificador Público o Privado. A la fecha se debe marcar Privado pues lo otro aun no existe salvo para los verificadores Ad Hoc.

​Sección 3: Informe Técnico

Esta sección se subdivide en 4 subsecciones y es allí donde el verificador plasma la constatación realizada de la realidad fisica con la inscrita (aunque al final daremos nuestra sugerencia al respecto), respecto de: i) su ubicación; ii) las caracteristicas fisicas del terreno; iii) cumplimiento de los parámetros urbanisticos y edificatorios; y, iv) cumplimiento de las normas de edificación.

Todo lo registrado aquí, tiene el caracter de Declaración Jurada, como ya hemos indicado. Este concepto se debe comprender claramente y en toda su extensión ya que será clave al momento de subsanar observaciones, algunas antojadizas, que se hagan al informe y en general, al expediente de regularización.

Constatación de la ubicación del terreno

Se debe consignar los datos referidos a la ubicación del predio a constatar. Lo que a priori no debería ser complicado, sin embargo, estan esas dos casillas para marcar: "Con observaciones" y "Sin observaciones"; que hacer con respecto a ello o para qué sirven.

El problema radica en la "complicada dualidad" de las dos realidades, la fisica (real) y la registral (legal pero no siempre real). Y, a partir de ahora, nos referiremos mucho a esta dualidad, y es tambien es clave para evitar observaciones.

Nuestra sugerencia es que se consigne allí la información registral y se marque "Sin obsevaciones". Es lo que todo verificador con conocimiento hace, y lo que todo verificador con conocimiento y amplia experiencia no sometería a experimento, aunque, por nuestra parte, estamos esperando oportunidad para hacerlo.

Constatación de áreas y medidas perimétricas

Se deben indicar las áreas en m2. y medidas perimétricas del terreno en m.l., según el Título Registrado (ojo, por algo no dice "Asiento registrado", que no es lo mismo), e indicar las medidas que resulten de inspección técnica del verificador.

Entonces si hay diferencias entre ambas medidas, se debe marcar la casilla "Con observaciones". Ergo, si no las hay, se marcará la otra casilla. Pero el tema no es tan sencillo como eso. Más aún si tomamos en cuenta que, solo tomar las medidas insitú, pocas veces es sencillo.

De otro lado. No habrá mucho problema en tomar medidas perimétricas y consignarlas en esta subsección, si la forma del terreno es un cuadrado (muy raro), rectangulo (común), o, al menos un polígono de cuatro lados (más común aún) casí regular.

Pero si la forma es irregular -de varios lados, con angulos agudos y obtusos, y lo que es peor, con curvas- allí realmente se complica el llenado. Y que pasá si las medidas inscritas tienen dos decimales (cuando el formato pide que se usen dos decimales. ¿Que hacer?, ¿como hacerlo?, ¿qué no hacer? ...

Nuestra primera sugerencia, con respecto a que exista diferencia entre las medidas reales y registrales, es que, si se encuentra dentro del margen de toleracia catastral, no consiganar observaciones; pero si las diferencias son mayores, marquen "Con observaciones" y tengan previsto los argumentos técnicos-legales para aclarar en el informe o subsanar.

La segunda sugerencia, referida a la forma irregular del perímetro, es que se consignen las medidas en los recuadros marcados, aunque sean más de una para cada lado (frente, fondo, derecha e izquierda). Y si la forma es realmente compleja y con curvas, se use la sección 5 de Observaciones y se describa como en la memoria descriptiva.

Constatación del cumplimiento de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

En esta subsección, el verificador responsable hace una Declaración Jurada, que bajo su responsabilidad la edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución.

Si no cumple, el Registrador consigna estos incumplimientos en la sección 5 (o rubro 5 como el mismo formato aprobado se refiere) de Observaciones. El espacio con renglones vacios del formato, sirve para lo que el verificador considere pertinente, pero cuidado con colocar información que luego de mal pie al registrador.

Revisa las observaciones que dan lugar a carga técnica aquí.​

Constatación del cumplimiento de las normas de edificación

Esta subsección se refiere al cumplimiento de las normas técnicas contenidas en el Reglamento Nacional de Edificaciones. Y si ya es complicado con los parametros, este tema sería una gran lista de observaciones y por ende de cargas técnicas.

Recordemos que como dicen los motivados de los cursos de has dinero saneando propiedades, el 80% de las edificaciones en el Perú fuerón construidas de forma informal, esto es, no solo sin licencia de construcción, tampoco sin diseño y supervición técnica de un arquitecto o ingeniero.

Entonces no solo hablamos de deficiencia en el área libre o cero estacionamientos, sino tambien, de escaleras mál dimensionadas, vanos de puertas no reglametarias, parapetos inseguros, etc.

Y todas esas observaciones daran lugar a la inscripción de cargas en la partida electrónica del inmueble, lo que en la practica menoscaba la facilidad de vender el predio o de ser usado como garantía para prestamos hipotecarios. Esto va más allá del objeto y fin de la Ley.

Por ello, recomendamos usar mucho el criterio técnico, legal y, porque no, profesional. Ademas la misma Ley, nos dá los argumentos.

Sección 4: Constancia de Demolición

Si el expediente de regularización es sobre una demolición, se debe usar esta sección, y basicamente para indicar si es parcial o total. Si no es demolición, dejar en blanco, simplemente.

En observaciones, es muy raro que se incurra en alguna, en todo caso, aplicar las consideraciones o sugerencias que ya se han expresado en las secciones anteriorel.

Si la regularización verse sobre edificación y dentro de ella, se demolió parte de la edificación existente, sugerimos dejar en blanco esta sección y no complicarse en los planos de arquitectura a este respecto. Usar un bien criterio para no complicar la calificación.

Sección 5: Observaciones

Aquí se podran describir las observaciones de las secciones 3 y 4.

Sección 6: Firma y sello

aquí va el sello y firma del verificador responsable, declarando expresamente: "El suscrito asume la responsabilidad sobre la veracidad y exactitud de la información y documentación que presento, consciente de los efectos previstos por la Ley para los casos de fraude o falsedad."

Nota: ya que la firma debe ser certificada notarialmente, se recomienda no fimar antes, para hacerlo en frente del certificador de la notaria. Excepto que el verificador cuente con firma registrada.

Sección 7: Constatación de comunicación y pago para intervención de Verificador AdHoc

En caso de haber solicitado informe a un Verificador Ad hoc, el verificador común, como responsable de la regularización y del informe técnico, deberá dejar las constancias del cumplimiento de este trámite y de su pago, anotadas en el Informe Técnico de verificación.

• Indicar la Entidad.
• Espacio para la Constancia de pago indicando: Día, Mes, Año, N° Recibo, Montos (S/) y Firma y Sello de Tesorería.
• Espacio para el Cargo de recepción: Día, Mes, Año, Nombre de la oficina que recibe la comunicación y Firma y Sello de Tesorería.

2. MODELO DE INFORME TECNICO DE VERIFICACION

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3. COMO ACLARAR O SUBSANAR UN INFORME TÉCNICO OBSERVADO

Cuando el registrador observa el contenido del informe técnico de verificación, el verificador deberá subsanar y/o aclarar. Toda aclaración y/o subsanación del informe técnico de verificación se realiza mediante Informe Técnico Complementario, siempre con firma certificada notarialmente del verificador.

El formato del informe técnico complementario no esta reglamentado. Pero se puede usar un modelo general que contenga el titulo de Informe Técnico Complementario y en el contenido indicar lo que se aclara o subsana punto por punto.

Se puede incluso usar el formato por el cual se indica lo que "dice" y lo que "debe decir" en el informe materia de la observación.