COMPRA VENTA DE INMUEBLES

INTRODUCCIÓN

La compra venta inmobiliaria se refiere a la libre transferencia del derecho de propiedad de un sujeto a otro a cambio de una retribución en dinero.

El bien inmueble es diferente al los bienes muebles porque están fijos al suelo tales como los terrenos rústicos o urbanos, viviendas, oficinas, estacionamientos, etc.

Esta transferencia se pacta en lo que se llama un “contrato de compraventa” donde hay dos partes claramente, el vendedor (propietario) y el comprador (futuro propietario).

En el Perú la Compra Venta de Inmuebles es libre y salvo pocas excepciones, no hay requisitos que por ley se tengan que seguir para pactar una Compra Venta.

Sin embargo es muy recomendable seguir con ciertas formalidades para la compraventa de inmuebles incluso si estos no están inscritos en la SUNARP.

Salvo que se trate de terrenos informales y/o ilegales, abordaremos aquí recomendaciones generales para la Compra Venta de inmuebles y los requisitos para la inscripción de una compraventa en SUNARP.

DUE DILIGENCE INMOBILIARIO EN EL PERÚ

¿QUE HACER ANTES DE COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE?

1.1 ESTUDIO DE TITULOS

Antes de comprar o poner a la venta (no esperar recién tener un comprador) un inmueble, es sumamente importante revisar los títulos de propiedad. Se aconseja, salvo que sea un profesional capacitado, que esto no lo hago el mismo vendedor o comprador, sino que lo haga un experto capacitado pero mas importante con amplia experiencia, sin que esto signifique excluir contar con un profesional en derecho y en saneamiento técnico.
Pero en esta pagina informaremos de ciertas claves a modo de Guía para no Expertos.

1.1.1 REVISIÓN DE LOS TÍTULOS DE PROPIEDAD INSCRITO EN LOS REGISTROS PÚBLICO

Si el inmueble se encuentra inscrito en los registros públicos el estudio de títulos se hace muy practico. Y esa es la idea. Se trata entonces de conocer la partida electrónica del inmueble y pedir un copia en cualquier oficina de la SUNARP.
En la partida electrónica del inmueble podemos obtener información legal del mismo, solicitando un Certificado Literal o una Copia Informativa. Si es parte de un lote mas grande pero aun no esta subdivido (lotización) podemos revisar la información de ese lote mas grande. Clic aquí para saber que hacer si el inmueble no esta inscrito en los registros públicos a cargo de la SUNARP.

1.1.2 REVISIÓN DE LOS TÍTULOS DE PROPIEDAD SIN INSCRIPCIÓN

Esto requiera cuidar de muchos frentes, y en general se puede tratar de:
Inmueble con solo posesión: Se debe inmatricular.

Inmueble que quedo en Escritura Publica: Se debe completar los partes notariales.
Inmueble que se adquirió solo en minuta: Se debe elevar a Escritura Publica.
Bien futuro: Si el vendedor es un promotor o constructor serio, el tema no es complicado.

• ¿Que es el Certificado Literal y la Copia Informativa y sus diferencias?
  Son documentos que contienen el historial de todos los actos que se han realizado en un inmueble; por ejemplo compras y ventas, hipotecas y si esta sujeto alguna medida cautelar entre otras. Certificado Literal o una Copia Informativa contienen lo mismo la única diferencia es que el Certificado Literall cuenta con el sello y firma del abogado certificador de la SUNARP.
  Estos documentos los podemos obtener de dos maneras en la SUNARP:
• Mediante Formulario de Solicitud de Publicidad Registral en cualquiera de las Oficinas de la SUNARP a nivel nacional;
• A través del sitio web ingresando al servicio de publicidad registral en línea (SPRL) a través del sitio  web oficial.
• A través de la App de la SUNARP (el servicio es limitado por ahora).

En cualquier caso, para solicitar el certificado literal o la copia informativa debemos de brindar la siguiente información:

• Indicar el lugar donde se encuentra inscrito el predio.
• El número de partida registral.

¿Cuando obtener una Copia Informativa o un Certificado Literal?
Si es solamente para información personal te sugerimos solicitar una copia informativa. Si lo necesitas para hacer algún trámite legal ante notaría banco u otra entidad entonces debes de solicitar un certificado literal. Cabe decir que el costo entre ambas difiere un sol pero la Copia Informativa la expiden en el mismo momento en que se hace el pago. En cambio para el Certificado Literal es necesario esperar, dependiendo de la carga de trabajo, de 30 a 60 minutos para recoger la misma en la mesa de partes.

¿QUÉ HACER PARA INICIAR EL TRÁMITE DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE QUE CUENTA CON INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS?

Para iniciar el trámite de compra venta el comprador y el vendedor deben acudir a una Notaria Pública con la siguiente información:

• El Comprador debe de llevar el Certificado Literal y su DNI.
• El Vendedor debe de llevar el título de propiedad, la declaración jurada de impuesto predial y su DNI.

En la notaría se redacta la escritura pública que contiene la minuta o documento de compraventa.
La escritura pública es un instrumento público otorgado por el Notario y suscrito por el comprador y el vendedor.

¿CUALES SON LOS BENEFICIOS DE INSCRIBIR LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE EN LA SUNARP?

• Seguridad jurídica: Protección legal frente a terceros.
• Publicitarse como actual propietario: Con esta publicidad se evita que se inscriban embargos medidas judiciales arbitrales o cualquier otro gravamen relacionado con el anterior propietario.
• Facilidad de acceso al crédito bancario.
• Se puede acceder al servicio de Alerta Registral.

INSCRIPCIÓN DE LA COMPRA VENTA EN LOS REGISTROS PÚBLICOS

La presentación de los partes notariales (consiste en una Escritura Publica con todas las de ley) al Registro de Predios deberá ser efectuada por el Notario ante quien se otorgó el instrumento de compra venta o por sus dependientes acreditados.

Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los parte notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al Notario o sus dependientes. En este caso, el Notario, a expedir el parte, deberá consignar en este el nombre completo y numero de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte, así como de la procedencia legítima de este,

​Importante:
Los requisitos que se consignan a continuación son generales. Podría requerirse la presentación de otros documentos según la calificación registral y/o disposiciones legales vigentes.

Una vez presentada a la Escritura Pública en la SUNARP, es el Registrador Público quien verifica que la información contenida en la escritura pública, como son los datos del vendedor y la descripción del predio coincida con la partida registral.
Asimismo verificará que el precio se encuentre total o parcialmente cancelado.

¿Cuáles son las respuestas que puede emitir el Registrador Público?
Puede inscribir. Si el expediente cumple con todos los requisitos legales y se ha cancelado las tasas registrales correspondientes.
Puede observar. Si es que al expediente le falta algún requisito legal.
Puede liquidar. Si es que el expediente cumple con todos los requisitos legales, y solo falta cancelar las tasas registrales.
Concluida satisfactoriamente la evaluación del expediente el registrador procede escribir su compraventa, con lo cual el estado del otorga seguridad y protección a su adquisición.

REQUISITOS PARA INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA EN SUNARP

Estamos 2024 y desde hace un par de años, la inscripción por disposición de la SUNARP, la hace el notarío público a nivel nacional a traves del servicio de intermediación digital notarial. Salvo excepciones por falta de infraestructura tecnológica.

Por ello los requisitos que indicaremos son solo para esos casos excepcionales.

• Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito por el presentante, acompañando copia del documento de identidad del presentante.
• Parte notarial de la Escritura Pública que contiene la compraventa. En el instrumento deberá identificarse el predio,  señalando el precio y si se encuentra total o parcialmente pagado.
• Pago de derechos registrales.