EL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN DE DECLARATORIA DE FABRICA

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INTRODUCCIÓN

El Expediente de Regularización es la documentación que cumple con la Ley 27157 y la Ley 30830 y es necesaria para presentarla en la SUNARP y obtener la inscripción de la Declaratoria de Fabrica por regularización. Este expediente debe estar a cargo de un Verificador Común SUNARP, quien para estos efectos se le llama Verificador Responsable del Procedimiento de Regularización.A continuación le informaremos de todos los aspectos teóricos del Expediente de Regularización.El Expediente de Regularización de la Declaratoria de Edificación (antes llamada Declaratoria de Fábrica) que se presenta a los registros públicos lo conforman:

  1. El Formulario Registral,
  2. El Informe Técnico de Verificación,
  3. Declaración Jurada de No Improcedencia, y
  4. Planos de arquitectura correspondientes planos (de la realidad física existente).
  5. Titulo de propiedad.

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¿QUE ES EL FORMULARIO REGISTRAL - FOR?

Es un formulario aprobado por la SUNARP - FOR por sus siglas -. Este formulario debidamente llenado, firmado y sellado por el Verificador Responsable, y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar,  constituye Título Registral Suficiente.

¿QUÉ ES EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN?

En esta pagina encontraras todo sobre el Informe Técnico de Verificación.

DECLARACIÓN JURADA DE NO IMPROCEDENCIA

Antecedentes de su aparición

Mediante Ley 30830​ no procede el procedimiento de regularización de declaratoria de edificación establecido en la Ley 27157 en los siguientes casos:

  • Cuando la edificación a regularizar se ha levantado en una zona arqueológica.
  • Cuando la edificación a regularizar se levantó en una zona de protección ecológica.
  • Cuando la edificación a regularizar se levantó en una zona de riesgo para la salud e integridad física.
  • Cuando la edificación a regularizar se levantó en las riberas de ríos, lagos o mares.
  • En edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana.​

El último supuesto de improcedencia, en nuestra experiencia y opinión, debe ser escrito literalmente en el informe de verificación Ad Hoc, cuando así este lo haya constatado

Marco Normativo

Esta improcedencia se estableció en la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30830. Asimismo se estableció que obligatoriamente el Verificador Responsable como el Verificador Ad Hoc (de ser el caso) deberán presentar una Declaración Jurada con firmas certificada por notarios de que la edificación materia de regularización no se encuentra dentro de todos los supuestos de improcedencia .

Aunque no lo dice, se entiende que tanto el Verificador Responsable como el Ad Hoc son los que deberán declarar la improcedencia aunque estimamos que el Verificador Responsable busque igualmente que el Verificador Ad Hoc confirme la improcedencia.

El Verificador Responsable y el Verificador Ad Hoc asumen la responsabilidad exclusiva por la veracidad del contenido de dicha declaración jurada; los Registradores Públicos no pueden exigir, bajo responsabilidad, otros requisitos para acreditar dicha circunstancia.

Declaración Jurada de No Improcedencia LEY 30830

La Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30830 estableció cinco causales de improcedencia del tramite de regularización desde la publicación de la Ley 30830.

En ese sentido el Verificador Responsable deberá adjuntar a su informe, una Declaración Jurada con firma certificada por notario, en la que consigna expresamente que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia.

En caso de participación de Verificador(es) Adhoc, este(os) también están obligados a adjuntar a su(s) informe(s) esta Declaración Jurada.

Se recomienda que en esta Declaración Jurada se haga alusión completa y textual de todo el párrafo de la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley N° 30830.

Formato Modelo de Declaración Jurada de No Improcedencia

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SOBRE LOS PLANOS DE ARQUITECTURA EN EL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN

Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas.
Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR.

TITULO DE PROPIEDAD

Copia literal de dominio o documento público, o documento privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso.

DOCUMENTOS ADICIONALES EN LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIÓN CON RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Cuando se trata de edificaciones en las que coexistan bienes de propiedad exclusiva y bienes o servicios de propiedad común como departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes se deberá acompañar:

  • Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización.
  • Reglamento Interno, adecuado al Régimen de Propiedad Exclusiva y Común según lo establecido en la Ley 27157 y su TUO del Reglamento, cuando se trata del mismo caso anterior.
  • Planos de independización (tipo de planos técnicos donde se indican las áreas, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común).

Legalización ante Notario del Expediente de Regularización

Tanto el FOR, el Informe de Verificación y toda la documentación antes señalada se deberán presentar por el Verificador Responsable ante el notario competente, a fin de que realice el examen de la identidad y a la legalización de sus firmas de los intervinientes en el proceso de regularización en todos los documentos.
El notario constatará la habilitación del Verificador Responsable en el Indice de Verificadores a cargo de la SUNARP.

Presentación del Expediente de Regularización en la SUNARP

Este expediente se presenta directamente al Registro correspondiente para ser calificado e inscrito con los mismos plazos y tasas del procedimiento regular de Declaratoria de Fabrica.

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