EL CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS

2/2/2018 11 COMENTARIOS

Indice de Contenido en esta Página
  1. ¿Qué es el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios?
  2. ¿Para que sirve el ​Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios?
  3. Solicitud del ​Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
    1. ¿Cuándo procede expedirse Certificado de Parámetros?
    2. ¿Cuando no es posible expedirse Certificado de Parámetros?
    3. ¿Qué hacer si no puedo obtener un Certificado de Parámetros?
  4. El Silencio Administrativo Positivo en los Certificados de Parametros Urbanisticos y Edificatorios
  5. ¿Qué contiene el Certificado de Parámetros?
    1. Ejemplos de Certificados de Parámetros
  6. Anotación Preventiva del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en SUNARP
  7. La Municipalidad de Puente Piedra no está otorgando Certificados de Parametros Urbanisticos y Edificatorios

¿Qué es el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios?

El nombre completo es: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, pero para efectos prácticos, nos referiremos a él como Certificado de Parámetros o simplemente CPU.

Es un documento oficial que en buena cuenta nos dice el tipo de edificación que podemos construir, los usos, altura máxima (pisos), estacionamientos mínimos, el retiro mínimo, área libre mínima etc. También hay notas que aluden a Resoluciones y Ordenanzas que hay que tener muy en cuenta.

El contenido del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios regula el diseño o las condiciones técnicas a tomar en cuenta -obligatoriamente- por el profesional para el diseño y elaboración de su expediente en el trámite de una licencia de habilitación urbana o una licencia de edificación (licencia de construcción).

Lo emiten y entregan (a quien lo solicite) las municipalidades distritales y provinciales, y en el caso del Cercado de Lima, la Municipalidad Metropolitana de Lima.

El CPU constituye un "Documento Previo" en todos los procedimientos administrativos de otorgamiento de licencias de edificación y de habilitación urbana con construcción simultanea. Debe obrar en el expediente.

Como tal, el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios apareció con el Reglamento de la Ley 27157 aprobado mediante Decreto Supremo 008-2000-MTC y luego fue redefinida por el Reglamento Nacional de Edificaciones Decreto Supremo 011-2006-VIVIENDA, y la entrada en vigencia de la Ley 29090.

​Nota 1: En algunas partes del Perú todavía se le llama Certificado de Alineamiento, pero no es lo correcto.
Nota 2: No confundir con el Certificado de Zonificación y Vías, es diferente y solo lo otorgan las municipalidades provinciales o la Municipalidad Metropolitana de Lima en el caso de la provincia de Lima.

¿Qué es el Certificado de Zonificación y Vías?

¿Para que sirve el ​Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios?

Es un requisito para el tramite de licencia de construcción en caso de construcción nueva, ampliación o modificación (aunque obras menores tienen ciertas facilidades en el tramite).

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El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios también es usado en los registros públicos en los procedimientos de Regularización de Declaratoria de Edificaciones de predios rusticos y en la actualización registral.

Antes del 2018 tambien se requería en el expediente de Regularización de Declaratoria de Edificaciones de predios a efectos de verificar el cumplimiento de dichos parametros. Esto es un tema importante ya que se pueden levantar cargas técnicas registrales aplicando correctamente el CPU.

¿Como Levantar Cargas Técnicas inscritas en la partida registral de tu predio?

Tambien se suele usar, y se recomienda, cuando se pone a la venta terrenos con o sin construcción, ya que sirve de guía a los potenciales compradores con intención de edificar.

Uno de los objetivos del CPU es dar seguridad juridica a los usuarios, por esto tiene una vigencia de 3 años.

Solicitud del ​Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

El tramite se realiza ante el municipio distrital o metropolitana en el caso del Cercado de Lima. mediante una solicitud simple y un croquis sencillo de ubicación. Generalmente los municipios tienen un formato de solicitud y pueden pedir otro documento adicional. Se recomienda conocer primero el TUPA de la municipalidad.

Generalmente en el área de catastro o desarrollo urbano y lo puede solicitar el propietario o cualquier interesado.

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios deberá emitirse en un plazo máximo de cinco (5) días útiles y tendrá una vigencia de treinta y seis (36) meses.

¿Cuándo procede expedirse Certificado de Parámetros?

Solo los inmuebles como los terrenos o las viviendas unifamiliares pueden solicitar Certificado de Parámetros.

Sobre departamentos no se puede solicitar CPU, salvo que se pida del lote matriz.

Los terrenos debes deben ser urbanos o tener Habilitación Urbana. Si son terrenos rústicos y están dentro del área urbana consolidada, también se pueden solicitar CPU.

¿Cuando no es posible expedirse Certificado de Parámetros?

El CPU no se puede otorgar para cualquier predio a nivel nacional. Hay casos en los que el el predio del cual se quiere CPU no puede ser objeto de parámetros.

Para las zonas rurales o eriazas no se expiden Certificado de Parámetros, por no ser zonas urbanas. Aquí simplemente no es factible y se debe elaborar un Proyecto de Habilitación Urbana.

También puede darse el caso en que existiendo planeamiento urbano aprobado, el municipio distrital a cargo no expide Certificado de Parámetros.

Esto se debe a que el municipio distrital, no ha implementado este servicio. ¿Qué hacer entonces?

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¿Qué hacer si no puedo obtener un Certificado de Parámetros?

Salvo lo indicado en el segundo párrafo del punto anterior, cuando el municipio no entrega parámetros, podemos consultar los diversas fuentes de normativa urbana y edificatoria (de la cual procede la información contenida en el Certificado de Parámetros):​

  • Plano de zonificación (y en algunos distritos de alturas);
  • Índice de usos del distrito;
  • Plan vial a nivel provincial (o metropolitano si es en lima provincia) y distrital;
  • Ordenanzas emitidas para regular específicamente un área urbana;
  • Reglamento Nacional de Edificaciones.
  • Reglamento de Habilitaciones Urbanas y Reglamento Especial de Habilitaciones Urbanas.

Esta información es publica y es accesible gratuitamente. Pero encontrarla y ordenarla requiere de un conocimiento y experiencia, por lo que se recomienda contratar a un profesional competente.

El Silencio Administrativo Positivo en los Certificados de Parametros Urbanisticos y Edificatorios

Para aplicar el Silencio Administrativo Positivo en las solicitudes de Certificados de Parámetros debe revisar el TUPA de la municipalidad respectiva, para verificar si aplica el silencio, el plazo de atención y el tipo de procedimiento de acuerdo a la Ley del Procedimiento Administrativo General.

Si bien es cierto que el plazo para la atención del CPU, de acuerdo a la Ley 29090 es de 5 días útiles, recomendamos revisar el TUPA.

Los 5 días se contaran a partir del día siguiente de la fecha de presentación. Cumplido el día cinco, presentar al día siguiente la declaración jurada de acogimiento al silencio administrativo positivo.

De ser el caso, sumar 5 días más a efectos de cumplir con el plazo para la notificación. Esto no aplica siempre, por ello se recomienda un asesoramiento especializado.

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¿Qué contiene el Certificado de Parámetros?

Todo certificado de parámetros debe contener mínimamente la siguiente información:

  1. Zonificación.
  2. Alineamiento de fachada. c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
  3. Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
  4. Porcentaje mínimo de área libre.
  5. Altura máxima y mínima de edificación  expresada en metros.
  6. Retiros.
  7. Área de lote normativo. (Puedes conocer más sobre esto en el Reglamento de Habilitaciones Urbanas y el Reglamento Especial de Habilitaciones Urbanas)
  8. Densidad neta expresada en habitantes por hectárea.
  9. Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos.
  10. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
  11. Fecha de emisión.
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Aquí mostraremos algunos ejemplos o modelos de Certificados de Parámetros emitidos por distritos en Lima, encontrados en la Internet.

Ejemplos de Certificados de Parámetros

Anotación Preventiva del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios en SUNARP

En determinados casos, cuando se está o pretende iniciar una Declaratoria de Edificación o por cualquier razón que estime el usuario o profesional asesor, se puede anotar preventivamente el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, en la partida electrónica del predio material de certificado.

Dicha anotación esta prevista en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en aplicación de la Ley N° 29090.

    La Municipalidad de Puente Piedra no está otorgando Certificados de Parametros Urbanisticos y Edificatorios

    Esto es un caso especial que amerita abordarse. Como es sabido, el distrito de Puente Piedra, cuenta con amplias zonas consolidadas con edificaciones, servicios basicos, veredas y pistas (no todas asfaltadas), y sin embargo, gran parte de los vecinos no cuentan con título de propiedad y gran parte de las manzanas no cuentan con Habilitación Urbana formal (osea con la resolución municipal respectiva).

    Por ello, cuando se solicita un Certificado de Parametros Urbanisticos y Edificatorios en el distrito de Puente Piedra, el funcionario de mesa de partes, primero revisa la ubicación del predio y si se encuentra en una zona sin Habilitación Urbana formal, rechaza recibir la solicitud, a pesar de que dicha zona esté consolidada como urbana.

    Lo anterior es arbitrario porque ningun funcionario debe rechazar una solicitud mientras el procedimiento se presente de acuerdo al TUPA. Pero tambien lo es por dos razones:

    • Si bien es cierto que al no contar con Habilitación Urbana formal, no se puede construir, el certificado per se, no constituye autorización para edificar y bien puede tener una indicación de ello y de que hace falta la Habilitación Urbana.
    • El certificado, como ya hemos informado, no solamente se usa para la licencia de edificación, sino tambien para procedimientos registrales, para apoyar la venta de un inmueble y en general para conocer la zonificación, altura, retiro, etc.

    El crecimiento desordenado e informal del distrito de Puente Piedra, es tambien, responsabilidad de la Municipaliad Distrital, entidad que gestión tras gestión no han fiscalizado ni ejecutado Habilitaciones Urbanas de Oficio (o ejecutado muy poco para la gran cantidad de zonas consolidadas existentes); aunque parece que se "está poniendo de moda" entre los alcaldes la voluntad politica de ejecutar Habilitaciones Urbanas de Oficio en sus distritos, lo que es bueno.

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