Que dice el Decreto Legislativo 1595 sobre las regularizaciones y saneamiento físico legal

¿PARA QUÉ SE PROMULGO EL DECRETO LEGISLATIVO 1592?

Nuevamente un intento de parte del Estado peruano, para formalizar y poner en valor, las edificaciones en el ambito urbano. Formalización basicamente referente al derecho de propiedad, urbanización del suelo y su respectivo reconocimiento, y, el reconocimiento legal de las construcciones y su cumplimiento normativo.

Ya teniamos con ese objetivo a las siguientes leyes:

i) Título I de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común;
ii) Ley Nº 27333, Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones; y,
iii) El artículo 30 de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

Pero el Congreso de La Republica del Perú ha visto, citamos, “un incremento de la informalidad en las viviendas tanto en lo que se refiere a la carencia de títulos de propiedad como respecto a edificaciones no declaradas”, por lo que vió como necesario, mediante Decreto Legislativo, actualizar el marco normativo, en un solo cuerpo legal, para la “regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de habilitaciones urbanas y de edificaciones”, llamada de la misma forma.

Es así que nació el Decreto Legislativo 1595 cuyo objeto establecer un solo cuerpo legal, mejorado, para regular los procedimientos existentes de saneamiento del derecho de propiedad predial privada urbana, de las características físicas (área, linderos y medidas perimetricas), de las habilitaciones urbanas y construcciones (edificaciones) de hecho pero no reconocidas legalmente. Pero no se queda allí.

RESUMEN DE LO MÁS RESALTANTE DEL DECRETO LEGISLATIVO 1592 COMENTADO

Aunque aun falta mucho para que se publique el respectivo reglamento y que entre en vigencia, el Decreto Legislativo 1595 aborda cuatro temas especificos que vamos a reseñar muy resumidamente:

Regularización del Derecho de Propiedad Predial y de las Características Físicas de los Predios Urbanos.
Regularización de Edificaciones ante Registros Públicos.
Regularización de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones ante las Municipalidades.
Creación del Bono de Regularización de Edificaciones.
Derogación de leyes.

1) REGULARIZACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD PREDIAL Y DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DE LOS PREDIOS URBANOS MEDIANTE PROCEDIMIENTOS NO CONTENCIOSOS EN SEDE NOTARIAL

El DL 1595 recoge las tres regularizaciones ya conocidas y reguladas para: i) el saneamiento de título de propiedad: el Título Supletorio y la Prescripción adquisitiva; y, ii) el saneamiento de las caractisticas fisicas: el Saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas. Y agrega dos procedimientos (referidos a la propiedad):
Regularización del Tracto Sucesivo.
Regularización excepcional de acciones y derechos sobre predios determinados.

Los procedimientos antes descritos son aplicables únicamente a predios ubicados en suelo urbano que cuenten con licencia de habilitación urbana aprobada siempre que no se encuentren en zonas a las cuales se refiere el artículo 35 de la Ley No 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible.

2) ​REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES ANTE REGISTROS PÚBLICOS

El DL 1595 trae como cambios, a nuestro entender, que:

• Solo se pueden regularizar edificaciones construidas sobre suelo que cuenten con licencia de habilitación urbana aprobada. Antes se podian considerar a los terrenos en zonas urbanas consolidadas.
• Se mantiene como fecha de culminación de la construcción -a regularizar- el 31 de diciembre del 2016 pero se permitirá la regularización de las construcciones culminadas el 31 de diciembre del 2021 siempre que sean unifamiliares y bifamiliares con un máximo de tres pisos.
• Se concluye cualquier procedimiento sancionador por construir sin licencia, con la sola inscripción registral de la regularización.
• En los casos de regularización con subdivisión, no será necesario que exista edificación en cada uno de los sublotes resultantes (en realidad siempre debió ser así pero la SUNARP hizo su propia interpretación.)
• Se establece la cancelación de la inscripción que fue obtenida con información declarada que no se ajusta a la realidad. Y no solo se procedera a la sanción administrativa al verificador, sino que se abre el camino a la municipalidades para que emprender acciones administrativas, civiles y/o penales contra el/los propietario/s e incluso contra el notario (esto ultimo lo único que logrará es que menos notarios quieran certificar las firmas en el formulario registral o que compliquen sus protocolos y encarezcan sus costos -o cobren más, que es lo mismo-.
• Ya no se habla del propietario como único habilitado para acceder a la regularización, ahora se refieren al sujeto con derecho a edificar, lo cual es bueno.
• Al parecer habrá un solo tipo de Informe Técnico de Verificación.
• Con respecto a la SUNARP, el decreto legislativo refuerza el hecho de que el verificador es enteramente responsable por su declaración y tanto el registrador público y al tribunal registral no deben evaluar el sustento de lo declarado por este (el verificador responsable).

3) ​REGULARIZACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS Y EDIFICACIONES ANTE LAS MUNICIPALIDADES

• De acuerdo al capitulo IV del DL 1595 podran ser regularizadas, ante las municipalidades, las Habilitaciones Urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018 y las edificaciones ejecutadas desde el 01/01/2017 hasta el 17/09/2018.
• Establece que se puede regularizar solo la Habilitación Urbana o solo la Edificació o ambas en conjunto.
• Que la regularización de la Habilitación Urbana se puede regularizar de forma individual, lo que es algo muy bueno y logico.
• Se posibilita la regularización de inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, pertenecientes al patrimonio histórico siempre que no involucren zonas o sitios arqueológicos.
• Lo otro es algo obvió pero conociendo a los municipios, mejor aclarar: "La resolución de regularización que expida la municipalidad debe aprobar la habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, respectivamente, o en conjunto, según corresponda."

4) ​CREACIÓN DEL BONO DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

Asi es, el Decreto Legislativo 1595 ha creado un nuevo Bono, cuyo objetivo de favorecer la formalización de las construcciones de los sectores de menores recursos.

Pero consideramos que es más una creación declarativa o populista, ya que como todos sabemos, “Los representantes ante el Congreso no tienen iniciativa de gasto para crear ni aumentar gastos públicos, salvo en lo que se refiere a su presupuesto.”

​Quiza por eso, la redacción tan malabarista de los artículos 27 y 28 que basicamente dice que el bono no debe cargar al presupuesto institucional del Ministerio de Vivienda pero es con cargo a él.

5) DEROGACIÓN DEL  TÍTULO I DE LA LEY 27157, LEY 27333 Y EL ARTÍCULO 30 DE LA LEY 29090

​Es una obvia medida pero lo resaltante es que hasta que entre en vigencia la Ley y reglamento, los procedimientos iniciados por las normas derogadas se regiran por esas mismas reglas o si así lo quiere el solicitante se acoja a lo establecido en el Decreto Legislativo 1595. Lo que nos lleva al último punto.

¿CUANDO ENTRARÁ EN VIGENCIA EL DECRETO LEGISLATIVO 1595?

De acuerdo a la primera disposición complementaria final, el Decreto Legislativo 1595 entrará en vigencia a los 120 días hábiles siguientes a la publicación de su Reglamento.

Y de acuerdo a la segunda disposición complementaria final, el ejecutivo (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, y, el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos) tiene 260 días hábiles, contados a partir de la publicación del Decreto Legislativo, misma que fue el 17/12/2023.

Es decir que la entrada en vigencia puede demorar más de un año siendo una fecha maxima tentativa el 06/05/2025.