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No es lo mismo conocer los requisitos que conocer cuando procede la prescripción adquisitiva de dominio, tanto si se resolverá en sede notarial o judicial.
Es bien sabido que los procesos de prescripción tienen tres momentos claves: armar el expediente, que se admita la solicitud o demanda y que se inscriba.
Y como toda prescripción por la vía notarial, puede terminar en la vía judicial, es importante tener en cuenta, que probabilidades tiene nuestro expediente de que un juez la declare procedente.
Es, definitivamente, pertinente contar con un test que nos permita medir esa probabilidad. Para ello, el Dr. Gunther Gonzales Barrón, no hace mucho público en su cuenta en Facebook un metodo para ello.
El Dr. Gonzales Barrón es un reconocido abogado peruano, especialista en Derecho Civil y profundo conocedor y estudioso de la propiedad inmueble, por eso en materia de Prescripción Adquisitiva de Dominio es fuente de consulta para entidades como el Colegio de Notarios, la SUNARP, Asociaciones, Gremios, Congreso, etc.
Como especialista y divulgador comparto con Uds. esta públicación.
MÉTODO (POR MEDIO DE PREGUNTAS) PARA RESOLVER CASOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
Gunther Hernán Gonzales Barrón
Abogado especialista en Derecho Civil
Preliminar
La prescripción adquisitiva es el mecanismo para convertirse en propietario por medio de la posesión especialmente cualificada (en concepto de propietario, pacífica, pública), en forma continua por el tiempo legal (diez o cinco años, en caso de inmuebles), y sin que opere la interrupción por obra del propietario (art. 950 Código Civil). En una sociedad, como la peruana, en que los títulos formales son minoría, el acceso al registro es complejo y el catastro todavía es un sueño, entonces la posesión gana en importancia.
Por tanto, el presente es un esquema para evaluar las probabilidades de éxito de una demanda judicial de prescripción adquisitiva, lo cual sirve a abogados, pero también a los ciudadanos, que de una manera simple podrán conocer sus posibilidades en forma sencilla, pero también es útil para jueces o notarios que deberán conocer demandas o solicitudes de prescripción.
EVALUAR HECHOS en casos De Prescripción
- ¿Cuándo y cómo se inició la posesión?
Nadie puede ganar una prescripción adquisitiva sin conocer la fecha aproximada del inicio de la posesión (determina el tiempo transcurrido hasta la fecha), pero también el acto o hecho que permitió ese comienzo de la posesión (causa posesoria), sea por compraventa, donación, cesión, invasión, o por contratos derivados, como arrendamirento o por liberalidad. En virtud de la respuesta ya puede descartarse el caso (por ejemplo: tiempo menor al plazo legal o concepto posesorio no acorde con la propiedad).
- ¿Cuáles son los actos posesorios?
La posesión siempre es efectiva, pues se trata de un ejercicio de hecho que se expresa en la dominación y exclusión sobre un bien, por tanto, una vez que se inició la posesión, entonces tienen que realizarse actos posesorios, sea de disfrute económico, aprovechamiento usual o de simple conservación. Nuevamente en mérito de la respuesta ya puede desvirtuarse el caso (por ejemplo: no hubo actos posesorios, pues solo se pagó el impuesto predial o se tomó fotos en un lote no cercado).
- ¿El propietario formal hizo reclamación jurídica para lograr la devolución del bien?
El propietario puede interrumpir el término de la prescripción, por lo que, en ese caso, antes del plazo legal, corta el tiempo avanzado rumbo a la prescripción, con lo que se impide consumarla (por ejemplo: el poseedor de cuatro años es demandado por desalojo, con lo que, en ese momento, se corta el tiempo transcurrido).
EVALUAR PRUEBAS de Prescripción
- ¿Se tienen pruebas directas, fiables, de la posesión?
La posesión es la dominación de facto, con propósito de exclusión, que ejerce la persona sobre un bien (art. 896 Civil), por tanto, la posesión, mientras se mantenga y subsista, se manifiesta por medio de actos materiales que denotan control, disfrute o actividad económica; por ello, la posesión se hace visible mediante actos posesorios. En tal sentido, solo las pruebas directas, que se refieren precisamente a actos posesorios, sirven para acreditar posesión. Por otro lado, las pruebas indirectas confirman el interés de la persona sobre el bien, pero no la posesión (por ejemplo: pago del impuesto predial, que confirma el pago de los tributos correspondientes), y las pruebas periféricas son meramente circunstanciales, pues no tienen incidencia en el inmueble en sí, salvo una relación más lejana que pueden explicarse como casualidad (por ejemplo: matrícula de hijos en colegio aledaño al bien que es objeto de la prescripción), pero que en conjunto con pruebas directas o indirectas, puede generar verosimilitud de la hipótesis posesoria. En resumen, una demanda de prescripción adquisitiva solo podría ganarse con prueba directa de actos posesorios (consumo de agua y luz, trámite de construcciones o negocios, renta por alquileres), siempre que sea fiable por razones legales (fe pública) o por razones de respaldo material (fecha cierta por circunstancias del caso). Por el contrario, son pruebas directas, pero no fiables, la declaración de testigos, por la subjetividad de las declaraciones, o las constancias de posesión de juez de paz, por la falta de respaldo material, en tanto carecen de infraestructura y garantías.
- ¿Se tienen pruebas directas, fiables, con la antigüedad posesoria requerida?
Es posible que se cuente con pruebas directas fiables, pero ello no basta para ganar una demanda, pues también se necesita que, por fe pública o fecha cierta, cuenten con la antigüedad requerida para consumar el plazo legal de prescripción adquisitiva, por tanto, la prueba directa más antigua, siempre que sea fiable (preconstituida, fecha cierta), tiene que remontarse diez o cinco años, según el caso.
- ¿Se tienen pruebas de la posesión en concepto de propietario?
Una demanda con solo pruebas indirectas o periféricas no puede ganarse, pues no se tendría acreditación de actos posesorios, por lo que este tipo de medios probatorios jamás resultan decisivos, sino complemento de las pruebas directas. Sin embargo, una cosa distinta es el concepto posesorio como propietario, pues este elemento no constituye acto posesorio, sino la voluntad dirigida a un propósito, por tanto, puede deducirse de pruebas indirectas. Por ejemplo, el demandante de prescripción adquisitiva requiere prueba directa fiable, con la antigüedad posesoria exigida por ley, pero sobre la posesión en sí (hecho base); en cambio, el concepto posesorio no es posesión, sino la subjetividad del poseedor en relación con los bienes bajo su control, cuidado o disfrute, por lo que bastaría una prueba posesoria indirecta (contrato de traspaso posesorio, o pago de impuesto predial, que no acreditan la posesión en sí, sino un propósito de la voluntad).
CONCLUSIÓN
El juez, notario, abogado o ciudadano, que conoce esta herramienta metodológica, puede resolver de forma muy simple un gran porcentaje de casos de prescripción.