LAS GARANTÍAS Y ARRAS SE FACTURAN EN EL ALQUILER O ARRIENDO DE INMUEBLES
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Las arras y los depósitos en garantía son herramientas legales usadas en los contratos inmobiliarios que suelen ser asumidos en la práctica como un ingreso, sea porque luego se absorbe como parte de pago como las Arras, o porque se imputan a gastos por arreglos o reposición de acabados, como en el caso de los "meses de garantía".
Y si los alquileres tributariamente son por lo general irregulares; hablar de facturar las Arras o las garantías es un llamado a más informalidad.
Y si hablamos de facturar, hablamos entonces del impuesto general a las ventas (IGV).
¿LOS PAGOS DE ALQUILER TIENEN IGV?
Lamentablemente la respuesta correcta es depende. Y no es tan fácil de resumir, por lo que le recomendamos lea este artículo hasta el final y si amerita léalo dos veces. Al final también dejamos la base legal para su consulta.
¿El alquiler es una venta o un servicio?
Una venta se ve claramente que no es. Un servicio como el gasfitero, el abogado, el dentista como que… Es decir, el propietario del inmueble no le da un servicio al inquilino en ese sentido. Más aún si leemos parcialmente el numeral 1 del literal c) del artículo 3 de la Ley del IGV que dice "… se entiende por Servicio a toda prestación que una persona realiza para otra y por la cual percibe una retribución o ingreso…"
Pero como dicen nuestros abogados, las leyes se interpretan de forma integral. En el mismo literal c) del artículo 3, la Ley no deja lugar a dudas cuando aclara que en la definición de Servicio está incluido el arrendamiento de inmueble. Y dice algo más. Dice que, mientras superen el límite establecido en el Reglamento, las arras, depósitos o garantías también son considerados como retribución o ingreso.
Y si para la Ley, el impuesto general a las ventas grava la prestación o utilización de servicios en el país, parece claro concluir que las Garantías y Arras pagan IGV pues estas se consideran retribución o ingreso. Pero no en todos los casos como veremos a continuación.
Antes una precisión que no debemos dejar en el aire. Se dijo que las Arras, depósitos o garantías son considerados ingresos mientras superen el límite establecido en el Reglamento. ¿Y cuál es ese límite? El límite es el tres por ciento (3%) de la retribución o ingreso por la prestación del servicio.
Ahora sí. Veamos si Ud., dueño de un departamento o casa, tiene que pagar IGV tanto por el alquiler como por los meses de garantía que recibe.
¿Los alquileres que tipo de renta son?
Para no abundar mucho, solo recordaremos que hay 5 categorías de las cuales la tercera se refiere a las empresas y las otras cuatro a las personas naturales.
De estas cuatro la Primera Categoría es donde se ubican las rentas generadas por el arrendamiento o subarrendamiento (o cualquier tipo de cesión de bienes muebles o inmuebles).
Entonces, teniendo claro que los alquileres percibidos por personas naturales son rentas de primera categoría, le informamos que el literal a) del artículo 2 de la Ley
, indica claramente, que no están gravadas con el IGV los arrendamientos (o cualquier tipo de cesión de bienes muebles o inmuebles), siempre que el ingreso constituya renta de primera categoría.
Facturación con IGV en los arriendos de personas naturales
En conclusión. Para Ud. estimado propietario, que como tal, alquila su predio como fuente de ingresos; este ingreso no está gravado con el IGV, por tanto, no debe facturar el arrendamiento, menos aún por la garantía que recibe.
Salvo que el alquiler sea parte de un negocio que genera rentas de 3era. categoría, en cuyo caso le recomendamos considerar la lectura del INFORME N° 010-2014-SUNAT/4B0000 sobre la facturación y devolución de las Arras y de los depósitos en garantía.
Base Legal:
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