LA HIPOTECA EN EL PERÚ Y SU REGISTRO

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DEFINICIÓN GENERAL DE LA HIPOTECA (CONVENCIONAL)

Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero. La hipoteca no determina la des-posesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

El derecho real de hipoteca nace con su inscripción en el registro de predios correspondiente, por ello, su desarrollo en esta página versa sobre todo en su inscripción en los registros públicos.

COMO SE INSCRIBE UNA HIPOTECA EN SUNARP

Actualmente, la inscripción de hipotecas asi como de otras inscripciones en SUNARP se hacen a traves de un sistema digital a cargo de los notarios. Ellos son los envian digitalmente los partes.

Habran casos especiales en los que la inscripción sea fisicamente en una oficina registral, por eso dejamos los requisitos:

  • Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y firmado por el suscrito.
  • Parte notarial de la Escritura Pública que contenga la constitución de hipoteca.
  • O Formulario Registral certificado por notario, en el que conste la constitución de la hipoteca (sólo si en el caso el valor del inmueble no supera las 20 Unidades Impositivas Tributarias - UIT).}
  • Plazo de calificación: 48 horas (un solo predio).
  • Pago de derechos Registrales.

Caso especial: Cuando el saldo del precio no se ha cancelado al momento de la inscripción de la compraventa, se inscribe de oficio lo que se llama hipoteca legal.

COMO CANCELAR UNA HIPOTECA EN SUNARP

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR DECLARACIÓN DEL ACREEDOR - SUNARP

  • Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito.
  • Parte notarial de la Escritura Pública o Formulario Registral certificado por notario.
  • El documento debe contener la declaración del acreedor levantando la hipoteca o indicando que la obligación garantizada se ha extinguido. Asimismo, se debe indicar de manera precisa el asiento y partida registral (tomo y foja, ficha o partida electrónica) en donde se encuentra registrado el gravamen.
  • Plazo de calificación: 48 horas (un solo predio).
  • Pago de derechos Registrales.

El parte notarial de la Escritura Pública de constitución o cancelación de la hipoteca debe ser tramitado a través de una notaria o por un tercero autorizado por Notario, conforme a la séptima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo 1049.


Si se trata de testimonios expedidos por el Archivo General de la Nación o de Partes solicitados ante Cónsul del Perú en el extranjero, en el traslado debe constar la autorización de la persona que va a presentar el documento al Registro (Sunarp).

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD EN SUNARP CONFORME A LA LEY 26639

  • Formulario de Solicitud de Inscripción debidamente llenado y suscrito el mismo que puede ser presentado por cualquier interesado.
  • Copia de DNI.
  • Declaración Jurada con firma certificada por notario o por el fedatario de la Zona Registral en la que expresamente se indique la fecha del asiento de presentación que originó la inscripción de la hipoteca, así como el tiempo transcurrido, el cual debe ser mayor a 10 años contados desde la fecha de la inscripción del gravamen o desde la fecha de vencimiento del crédito garantizado, según corresponda.
  • Plazo de calificación: 48 horas (un solo predio).
  • Pago de derechos Registrales.

MODELO DE DECLARACIÓN JURADA DE LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

DECLARACIÓN JURADA

Yo, ……………………………………identificado con D.N.I. N°……………domiciliado en ……………….. declaro bajo juramento que la HIPOTECA inscrita en el asiento N° ………de la /Foja y Tomo/ Ficha /Partida electrónica o Código de Predio (según el caso) N°……………….. del Registro de Predios de Lima, cuyo título archivado es el número…………….. de fecha de presentación……….., cuya obligación venció el ………………y al haber transcurrido………….…años (días/meses/años) de la fecha de vencimiento de la obligación hasta la actualidad, ha CADUCADO de conformidad con la ley Nº 26639.

Bajo estos alcances solicito se extienda el asiento de levantamiento de la hipoteca.

 Lima, .. de …. del 201…

​FIRMA (LEGALIZADA O FEDATEADA POR FUNCIONARIO DE LA SUNARP)

¿Que es la Hipoteca Legal?

Como lo dice su nombre es una Hipoteca que se constituye mandato de la Ley (al contrario de una Hipoteca que se constituye de forma expresa y voluntaria o por orden judicial).

Este tipo de hipoteca se activa en el ámbito de los registros públicos, notarial, u otros equivalentes según el ordenamiento jurídico de cada país.

​En el sistema jurídico antiguo a la Hipoteca Legal se le conocía como Hipoteca Tácita o Hipoteca Oculta, pero con el desarrollo de la jurisprudencia registral básicamente quedan obsoletos dichos conceptos.
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Dato: En España se le conoce como Hipoteca Legal Tacita.

La Hipoteca Legal en el Perú, es una carga registral que inscribe de oficio el registrador de la SUNARP.

Se activa simultáneamente en ciertos casos normados en el Reglamento del Registro de Predios en el contexto de las transferencias de propiedad (o transferencia de dominio).

La Hipoteca Legal se desarrolla en el Código Civil y en el Reglamento del Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
​
Por la naturaleza de la Hipoteca Legal, otras leyes pueden desarrollar la constitución de Hipotecas Legales a favor del estado, aunque al menos a la fecha no conocemos alguna.

En el Código Civil Peruano vigente a la fecha, hay un capítulo entero para las Hipotecas Legales. Se trata del capítulo quinto.

Básicamente, el Código protege que las acreencias no queden desprotegidas en las operaciones inmobiliarias y ordena se constituyan de pleno de derecho.

A continuación los casos que según el CC se establece hipoteca legal, pero estos casos podrían no ser los únicos, ya que el mismo código hace la salvedad de que otras leyes puedan agregar más casos.

  • En la enajenación a título oneroso cuando el precio no se haya pagado totalmente, hay la Hipoteca Legal. Nota: ver más abajo que no solo se contempla la compra venta.
  • Hay Hipoteca Legal, en la enajenación o compra venta a título oneroso cuando el precio se haya pagado con el dinero de un tercero -siempre que eso conste en la minuta-.
  • También hay Hipoteca Legal, en el contrato de construcción/remodelación/reparación cuando la contraprestación es al crédito en dinero y/o materiales y/o mano de obra -siempre que dicho contrato se inscriba en los RRPP-.
  • Cuando en una partición hay la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios, opera la Hipoteca Legal.

El Código Civil establece que las Hipotecas Legales se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador en todos los casos antes señalados salvo renuncia expresa, que podrá hacerse de forma antelada y unilateralmente. Ojo que si luego de inscrita se quiere renunciar, se trata como cualquier levantamiento de hipoteca

En todos los casos que no sean los mencionados en el párrafo anterior, el acreedor pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción. Estaremos en esos casos a una Hipoteca.

​En el Código Civil peruano podemos encontrar las siguientes similitudes y diferencias entre la Hipoteca Legal y la Hipoteca (convencional).

Diferencias

  • La hipoteca legal no se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.
  • ​La hipoteca convencional necesariamente se constituye por escritura pública.

Similitudes

  • Puede cederse su rango respecto a otras hipotecas (legales y convencionales).
  • Se extinguen con la extinción de la acreencia. Artículo 1122 CC.
  • Es exigible frente a terceros adquirientes usando de la acción real sin perjuicio de la acción personal contra el deudor.
  • ​​Ambas hipotecas no determinan la desposesión del bien.
  • Ambas otorgan los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Para saber cómo opera la Hipoteca Legal entonces nos remitimos al Reglamento del Registro de Predios y a la jurisprudencia registral.

Encontramos varias reglas para la constitución de la Hipoteca Legal en el Perú en los artículos 59, 67 y 70 del Título III Transferencias de propiedad del Reglamento del Registro de Predios.

En la inscripción de una compraventa

En el asiento de inscripción de compraventa (3) se consignará la circunstancia de haberse pagado total o parcialmente el precio.

En este último caso, se extenderá simultáneamente el asiento de inscripción de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento de inscripción de la compraventa.

Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de terceros; en tal supuesto se aplica en lo pertinente lo dispuesto en la última parte del párrafo anterior.

Compraventa con pago de títulos valores (letras, cheque, etc.)

En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se realice a través de la
entrega de títulos valores (4), la inscripción se efectuará dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando:

  • Se halla pactado el efecto cancelatorio.
  • Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con firma certificada por notario.
  • Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera contra la cual se giró el título valor.

En caso contrario se procederá a inscribir de oficio la hipoteca legal.

Dación en Pago de Inmuebles o Permuta

Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o permuta, si el adquirente queda obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento. En el caso de dación en pago se consignará la obligación materia de cancelación total o parcial.

Base Legal:
R. N° 540-2003-SUNARP-SN (Reglamento), Art. 110 (Cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor).
R.N° 097-2013-SUNARP-SN (Reglamento), Art. 118 (Cancelación del asiento de hipoteca por declaración o autorización del acreedor).
CCP Artículo 59.- Contenido del asiento de inscripción de compraventa
CCP Artículo 67.- Pago con títulos valores
CCP Artículo 70.- Transferencia por dación en pago o permuta

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