COMO INSCRIBIR UNA INDEPENDIZACIÓN DE TERRENO RUSTICO

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Definiciones

Primero vamos a ponerle una definición apropiada al tema pues con tantos años en el sector inmobiliario lo menos que queremos es que nuestros usuarios reciban nuestros servicios sin aprender algo nuevo.

Consideramos en primer lugar que en lugar de decir terreno rustico, es mejor la definición general que hacen diversas normas y esa es "Predio Rustico". Luego tenemos a la palabra “independización” que si bien es apropiada, también lo es “parcelación” mas aun en el ámbito rural, pero en cualquier caso ambas palabras tienen el mismo significado.

Siendo así el titulo podría quedar como Independización de Predios Rústicos o como Parcelación de Predios Rústicos; y como ya veremos este procedimiento tiene sus modalidades especificas.

Nota: Rústico es un concepto que abarca el concepto de rural y lo eriaso.

Conceptos Previos

¿Se puede independizar un predio Rustico?

Si se puede. Y en lugar de independización, lo más adecuado es decir: "Parcelación", donde hay un tamaño minimo de parcela. En todo caso, ambas formas sea aceptan comunmente (aunque como ya veremos hay un uso correcto para independización).

Pero el concepto rustico es mas amplio que una sola definición, por ello es importante saber donde esta ubicado el predio rustico. ¿Esta en un área rural (agricola, agropecuaria, forestación, ganadera, etc.)? ¿Está en zona eriasa?,o, ¿Está en zona urbana o en zona rural pero dentro del área expansión urbana (aprobado por municipalidad provincial)?

Otro tema importante es conocer, ​¿con que fines se quiere la parcelación? Se quiere partir en parcelas más pequeñas, o, se quiere lotizar con fines de vivienda o industria o comercio.

Área mínima para independizar un predio rural

Este tema es interesante porque permite abordar otros temas interesantes.

Para aclarar: un predio rural es un predio rustico ubicado en zona rural, para aclarar. Todo predio rural es rustico, pero no todo predio rustico es rural. Rustico abarca los conceptos que ya mencionamos en el parrafo anterior.

Conforme lo establecido por el articulo 5 de la norma GH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones concordante con el numeral 7 del articulo 3 del TUO de la Lay 29090, una parcela rustica (terreno rustico para no confundirlos) se puede parcelar en otras parcerlas más pequeñas con áreas superiores a una (1) hectárea (10,000m2.), es decir que el área minima a independizar un predio rustico es 1 hectárea.

¿Y porqué tanto? Hay que comprender que el suelo de uso humano, antes que las ciudades como las conocemos se desarrollaran a nivel mundial, era predominantemente rural donde la actividad economica principal era (y es) la agropecuaria. Y eso significa grandes áreas de extensión, donde la unidad de medida superficial es la hectarea, y eso ha quedado. Pero como ya veremos hay casos especiales donde, una área siendo rural, surgen desde adentro y poco a poco, un centro poblado, luego una urbanización y termina siendo una ciudad completa.

SIN EMBARGO, es posible independizar un terreno rustico en áreas menores a 1 hectarea, pero esto si requiere el estudio del caso y una fuerte gestión municipal. Si desea asesoría o servicio completo, llené el formulario al pie de esta pagina o al WhatsApp de nuestro analista técnico comercial.

¿Que terrenos rusticos se pueden independizar o parcelar?

Todos se puede independizar pero el tramite sera distinto segun el caso general. Planteamos entonces a continuación tres casos generales de independización de terrenos rusticos, que se encuentran normados:

  • Independización de Predios Rurales (ósea de predios rusticos en zonal rural). Tambien se le puede llamar simplemente "Parcelación".
  • Independización de Predios Rústicos sin cambio de uso.
  • Independización de Islas Rusticas que constituyen un lote único (un caso especial pero muy típico en la ciudad).

En el primer caso, el tramite pasa inicialmente por el Ministerio de Agricultura y en los dos últimos casos por la municipalidad competente.

A continuación abordamos en detalle cada caso dentro de los cuales hay subcasos.


INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES

La realidad y la norma ha determinado tres casos para este:

  • Independización de predio rural (de propiedad individual, para diferenciarse de las dos siguientes.)
  • Independización e inscripción de parcelas individuales en Comunidades Campesinas de la Costa.
  • Parcelación de predios de propiedad de Empresas Asociativas.

Independización de Predio Rural

La independización de predios rurales cuya propiedad no es de comunidades campesinas ni empresas asociativas, se inicia con el documento privado de independización otorgado por el propietario del predio con firma certificada por notario.

En este documento privado ademas de las generales de ley, se indicará con precisión el área, linderos y medidas perimétricas de cada una de los lotes o parcelas a independizar y el remanente si lo hubiera.

Formara parte de este documento el plano de independización y memoria descriptiva (elaborados y/o visados por verificador inscrito en el indice de verificadores ) y el certificado de información catastral otorgada por el Ministerio de Agricultura.

Sin embargo, hay un aspecto clave en este caso y todos los demas casos: los planos. Y es que no se trata de hacer un plano topografico simplemente, se tiene que manejar el concepto de catastro y de base grafica registral. Solo por este aspecto es que se recomienda hacer todo el tramite de independización con un profesional o empresa especializada.

Entonces, en el caso de independización de predios rurales tenemos tres situaciones, dependiendo de si estan catastradas o no:

Situación 1: Independización de predio rural en zona catastrada

Cuando el predio se encuentra en Zona Catastrada, se solicita certificado catastral del área a independizar y de la remanente. Los planos respectivos deben estar firmados por verificador inscrito en el indice de verificadores y visados por el órgano competente del Ministerio de Agricultura, salvo que dicha información se encuentre contenida en los certificados.

Situación 2: Independización de predio rural en zona no catastrada pero cuenta con plano catastral

Si el predio se encuentra en Zona No Catastrada pero cuenta con plano catastral. se presentara plano catastral del área a independizar y remanente, con sus respectivos códigos catastrales, así como plano de independización firmado por verificador inscrito en el indice de verificadores y visado por el órgano competente del Ministerio de Agricultura, salvo que dicha información se encuentre en el plano catastral.

Situación 3: Independización de predio rural en zona no catastrada y no cuenta con plano catastral

Cuando el predio se encuentre en Zona No Catastrada y no cuenta con plano catastral, se presentara certificado negativo de zona catastrada, así como plano de independización firmado por verificador inscrito en el indice de verificadores indicando el área, linderos y medidas perimétricas tanto del área que se independiza como del remanente, visado por el órgano competente del Ministerio de Agricultura.

Independización e inscripción de parcelas individuales en Comunidades Campesinas de la Costa

Son Comunidades Campesinas de la Costa las que tienen sus tierras o la mayor extensión de éstas situadas en la vertiente del Océano Pacífico, hasta una altitud de dos mil (2000) metros sobre el nivel del mar.

Los comuneros solo pueden pertenecer a una Comunidad Campesina y deben tener residencia habitual en ésta.

Los comuneros poseedores de tierras comunales de las Comunidades Campesinas de la Costa, pueden acordar el régimen de la propiedad de las tierras que ocupan.

Los comuneros poseedores por más de un año, podrán solicitar la adjudicación a título de propiedad de las tierras que conducen. Para la aprobación de dicha solicitud se requiere el voto a favor de no menos del cincuenta (50%) de los comuneros poseedores por más de un año, asistentes a la Asamblea. Este acuerdo puede realizarse entre comuneros poseedores ubicados en el mismo Anexo o Sector, cuyos alcances serán definidos en el reglamento.

Para la adquisición en propiedad de tierras de las Comunidades Campesinas de la Costa, que ocupan terceros poseedores por un periodo no menor de dos años sin relación contractual, se requiere del voto favorable de no menos del treinta por ciento (30%) de los comuneros calificados de la comunidad, asistentes a la Asamblea General, sea en primer o segunda convocatoria.

El quórum, necesario para declarar válidamente instaladas las asambleas a que se refieren los Artículos 6 y 7 de la Ley 26845 será fijado en el reglamento.

Adoptado el acuerdo de adjudicación, el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT) del Ministerio de Agricultura, procederá a la elaboración de los planos catastrales y de las memorias descriptivas correspondientes.

El representante legal de la Comunidad Campesina de la Costa o el designado por ella para dar cumplimiento a los acuerdos a que se refiere la Ley 26845, dentro del plazo de quince (15) días hábiles de recibidos los planos y memorias descriptivas, procederá a otorgar los respectivos contratos de transferencia de los derechos de propiedad, de acuerdo al formato que se establezca en el reglamento de la Ley 26845. Si transcurrido dicho plazo, los contratos no fueran otorgados por el representante legal de la Comunidad Campesina de la Costa, los interesados pueden solicitar al PETT, a fin de que se requiera a la Comunidad Campesina de la Costa el cumplimiento del Acuerdo de Titulación, en el plazo de quince (15) días hábiles, bajo apercibimiento de otorgarse títulos de propiedad por el Ministerio de Agricultura.

La impugnación de las resoluciones y actos del PETT se tramitará por la vía arbitral, conforme a lo dispuesto por el Capítulo III de la Ley 26845.

Las Comunidades Campesinas y las Comunidades Nativas deberán regularizar su organización comunal de acuerdo con los preceptos Constitucionales y la Ley 26505.

Dato: con respecto a tierras comunales de la Sierra o Selva, para la regularización del derecho de propiedad se requerirá el Acuerdo de la Asamblea General con el voto de no menos de los dos tercios de todos los miembros de la Comunidad.

Parcelación de predios de propiedad de Empresas Campesinas Asociativas

Para la inscripción de la parcelación de un predio rural de propiedad de Empresas Campesinas Asociativas, debe cumplirse con los siguientes requisitos:
a) Que el derecho de propiedad de la Empresa Campesina Asociativa se encuentre inscrito en el Registro de Predios;
b) Que la Empresa Campesina Asociativa acuerde la parcelación en Asamblea General con el voto conforme de no menos de los dos tercios de sus socios hábiles y que el acuerdo de designación de representantes y otorgamiento de poderes para la suscripción de la parcelación se encuentre inscrito en el Registro de Personas Jurídicas;
c) Que se presente el documento privado que contenga la descripción de la parcelación otorgado por el representante legal de la Empresa Campesina Asociativa, con intervención del verificador inscrito en el índice de Verificadores, y con firmas certificadas por Notario;
d) Copia del certificado de información catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria descriptiva a que se refieren el segundo y tercer párrafos del artículo 20, según corresponda.

Para la independización y la inscripción del derecho de propiedad de la parcela transferida al socio o al trabajador estable de la Empresa Campesina Asociativa debe cumplirse con los siguientes requisitos:
a) Que se encuentre inscrita la parcelación del predio rural de la Empresa Campesina Asociativa;
b) Que se presente la escritura pública o formulario registral de transferencia de propiedad de la parcela otorgado a favor del socio o del trabajador estable de la empresa.


INDEPENDIZACION DE PREDIO RUSTICO SIN CAMBIO DE USO

Debe considerarse para este tramite que la independización de terrenos rústicos o parcelaciones que se ejecuten en área urbanas o de expansión urbana, deberán tener parcelas superiores a una (1) hectárea (10,000m2.), conforme lo establecido por el articulo 5 de la norma GH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones concordante con el numeral 7 del articulo 3 del TUO de la Lay 29090.

De ser menor a dicha área se deberá tramitar siguiendo el tramite de habilitación urbana y por tanto el cambio de uso.

De todas formas esta independización a diferencia de la rural, pasa por tramite municipal para luego poder inscribirse en SUNARP.

En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente.


INDEPENDIZACIÓN DE ISLAS RUSTICAS QUE CONSTITUYEN UN LOTE ÚNICO

Los predios rústicos que se encuentran en una zona urbana consolidada y no son mayores a cinco (5) hectáreas (50,000 m2.). Se les conoce como Islas Rusticas o Rustico Habilitado.
Dependiendo del tamaño es probable que el municipio solo permita la independización y la Habilitación Urbana (proyecto de Habilitación Urbana) simultanea.

Sin embargo, es facultad de la municipalidad otorgar la independización sin cambio de uso de áreas menores (ya hemos visto y tramitado varios casos así con exito).


TRAMITE DE INSCRIPCIÓN DE INDEPENDIZACIÓN EN SUNARP DE TERRENOS RUSTICOS POR SU TIPO

Ya informamos los tipos de subdivisión o parcelación de los predios rusticos por su ubicación o naturaleza. Como es el expediente. Ahora ese expediente se debe presentar en los registros públicos (donde tomará el nombre de Título) para su la inscripción de la la INDEPENDIZACIÓN.

Cabe decir, que la palabra independización es idonea usarla en el ambito registral, pues el concepto en sí, significa crearle una partida independiente a un predio que de hecho esta subdividido (o parcelado).

Entonces tenemos cuatro casos de inscripción con sus requisitos:

1. Requisitos para solicitar la inscripción de la independización de un predio rural ante la SUNARP

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por
el propietario, con firma certificada por un notario, en el que se precisarán el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas, acompañando los certificados o planos según los casos siguientes:

  • Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada:
    • El certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del área a independizar como del área remanente.
  • Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada:
    • El certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente; y,
    • El plano perimétrico en coordenadas oficiales con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área independizada como del área remanente.
  • Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
  • Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

Costo:
1.55% de UIT por derecho de calificación y 0.39% de UIT por derecho de inscripción, por cada partida que se independice.
Plazo para calificación:
35 días salvo prórroga o suspensión.

2. Requisitos para inscribir en SUNARP la independización de predios rustico sin cambio de uso

  • Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
  • Copia de documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
  • Resolución Municipal de independización y planos que forman parte de la misma, en los que se indiquen los datos técnicos tanto de la porción independizada como del área remanente.
  • Anteproyecto o proyecto de diseño urbano que hubiere sido aprobado.
  • Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.
  • Pago de derechos calificación (en caso de calificación positiva se liquida un mayor derecho por inscripción).

Costo:
1.55% de UIT por derecho de calificación y 0.39% de UIT por derecho de inscripción, por cada partida que se independice.
Plazo:
35 días salvo prórroga o suspensión.

3. Requisitos para independizar e inscribir en SUNARP la propiedad de una parcela rural en una Comunidad Campesina de Costa:

  • Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
  • Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
  • El Predio debe estar inscrito a nombre de la Comunidad Campesina.
  • Formulario Registral a que se refiere el D. Leg. 667, suscrito por representante legal de la Comunidad Campesina y Verificador.
  • El Acta de acuerdo de la asamblea general en la que se acordó la adjudicación, debe encontrarse previamente inscrito.
  • Plano catastral y memoria descriptiva levantados y visados por el organismo competente.
  • Contrato de transferencia otorgado por el presidente de la Comunidad a favor del adjudicatario.
  • Certificados catastrales expedidos por el organismo competente.
  • Pago de derechos registrales.
  • Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

Costo:
Por la independización: 1.55% de UIT por derechos de calificación y 0.39% de UIT por derechos de inscripción; y, por la transferencias: 0.81% de UIT por derecho de calificación y 1.5/1000 del valor del acto, si éste no supera los S/.35,000, o 3/1000 cuando supera dicho monto, por derechos de inscripción.

Plazo:
35 días salvo prórroga o suspensión.

4. Requisitos para inscribir en SUNARP la parcelación de predios de propiedad de Empresas Asociativas

  • Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
  • Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
  • Formulario Registral firmado por representante legal de la Empresa Asociativa, Notario y Verificador.
  • Copia certificada del acta de la asamblea general en que conste el acuerdo de parcelación.
  • Copia del plano de parcelación.
  • Debe encontrarse inscrito el derecho de propiedad de la Empresa Campesina Asociativa.
  • Pago de derechos registrales.
  • Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

Costo:
1.94% de UIT por derechos de calificación y 3/1000 del valor del acto, por derecho de inscripción. Adicionalmente, por cada partida que se genere 0.32% de UIT.
Plazo:
35 días salvo prórroga o suspensión.

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