PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO NOTARIAL Y JUDICIAL

La Prescripción Adquisitiva de Dominio en el Perú, es relativamente sencilla aunque el precio y costo suele desalentar a muchas personas, quienes no comprenden el valor de tener un título de propiedad inscrito, o que optan por "ahorrarse" dinero en este proceso, resultando en un proceso fallido. En esta página daremos abudante información al respecto.

¿QUE ES LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO NOTARIAL?

Es el procedimiento no contencioso ante un Notario Público, para obtener la declaración de propiedad de un bien inmueble (predio), a partir de la posesión del mismo durante el periodo de tiempo y formas establecido por ley aquí explicada.

Es un procedimiento más rápido que la prescripción adquisitiva de dominio judicial, por lo que se recomienda en la mayoría de casos donde no habrá oposición, es decir, cuando no existan disputas sobre el referido bien, ya que de haberlo, el notario, una vez recibida la oposición, se inhibirá de seguir con el procedimiento.

​A la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio se debe acompañar un expediente técnico y se seguirá el protocolo que detallaremos en este artículo.

¿Que tipos de bienes inmuebles se pueden prescribir?

En la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial se pueden prescribir solamente Predios urbanos con edificación. Se incluye algunos predios rusticos cuando:

• El predio cuenta con proyecto aprobado de Habilitación Urbana con construcción simultánea.
• El Predio no cuenten con proyecto de Habilitación Urbana, pero que se puede acreditar que se encuentra en zona urbana consolidada.

Ante registros públicos se puede acreditar que el predio se encuentra en zona urbana consolidada con un Certificado de Zonificación y Vías o Certificado de Parámetros Urbanísticos emitidos por la respectiva Municipalidad.​

En caso de predios rurales o eriazos, el procedimiento necesariamente es por la vía judicial, tema que desarrollamos más adelante, en esta misma página.

Otras restricciones generales a la prescripción adquisitiva de dominio, son que no se puede usar entre copropietarios, ni en los casos donde el ocupante cumple la función de guardian o cuidador del predio.

Obviamente, que si no se han cumplido con los años de posesión minimo, establecidos por la ley, no se está apto para la prescripción adquisitiva de dominio. Ver más sobre esto, en los requisitos.

Marco Legal de la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial

La Prescripción Adquisitiva de Dominio por la vía notarial surgió a instancias del artículo 21 de la Ley 27157 y fue desarrollada con la Ley 27333.

Cabe aclarar que la prescripción adquistiva de dominio por la vía judicial, está regulada desde hace mucho en el Codigo Civil y en el Codigo Procesar Civil del Perú.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL COSTO

Los costos para la prescripción adquisitiva de dominio via notarial los podemos dividir en tres: i) Costos por la elaboración del Expediente Técnico y la solicitud; ii) Costos del Notario; y, iii) Costos Administrativos (tramites, derechos, etc.).

i) El expediente técnico y la solicitud son elaborados y suscritos respectivamente, por un ingeniero o arquitecto y un abogado, en ambos casos, colegiados. Este expediente tiene costo promedio de S/ 8,000, pero mucho depende de la complejidad para que sea más o menos. (costo al 2024)

ii) El costo del notario, que como en el punto anterior, se establece por la libre competencia, ronda en promedio los S/ 8,000 en Lima Metropolitana. (costo al 2024)

iii) Los costos administrativos, en el caso más simple, son por derechos por visación de planos municipal, copias certificadas de las partidas registrales del predio a prescribir y de las que fuera necesarias, y por los derechos registrales de inscripción. El costo puede rondar los S/ 600 en total, pero, nuevamente, mucho depende de la complejidad.

Aunque el costo de una prescripción adquisitiva de dominio notarial sea mayor que el llevado por la vía judicial, aun así, no es más costoso que techar 40 m2., y por ese costo tendrás un título de propiedad. No minimices el alto retorno de esta inversión.

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A continuación, proporcionaremos información general sobre los requisitos, formalidades y protocolos de la prescripción adquisitiva de dominio notarial, pero si deseas conocer más sobre la vía judicial, puedes avanzar hacia abajo y encontrar este tema.

REQUISITOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO NOTARIAL

Los requisitos legales que deberá cumplir la solicitud de Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial, están basados en lo dispuesto por el Código Procesal Civil en dicha materia, y las disposiciones generales de la Ley 26662 en compatibilidad con la Ley 27157 y la Ley 27333.

La solicitud de prescripción adquisitiva de dominio notarial, debe contener información documentada correspondientes a: i) formalidades de ley; ii) documentos que acreditan la posesión; y, como ya indicamos, debe ir acompañada de su respectivo Expediente Técnico.

i) Formalidades Legales en la Solicitud de Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial

Tiempo de Posesión: Indicar el tiempo de la posesión del demandante y en caso de herederos la de sus causantes, la cual debe ser minimo 10 años. En caso de que el poseedor, tenga un título con la fecha y forma de adquisición de su títular registral, el tiempo minimo es 5 años.

Titular Registral: Indicar todos los titulares que aparecen con derechos inscritos en la partida registral.

Importante: En caso de que el inmueble no este inscrito en los Registros Públicos el procedimiento se tramitara como Formación de Título Supletorio y en ese caso se deberá proporcionar el Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a este o de sus respectivos sucesores.

Propietarios y/o Ocupantes de los predios colindantes: Nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

Elementos Probatorios de la Posesión: Es decir, sobre qué elementos se acredita la posesión (ver documentos anexos). Como parte de estos elementos probatorio están los testigos.

Declaración de los Testigos: Estos deben ser no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) años de edad, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.

Notificaciones: Es muy importante proporcionar correctamente la dirección para los efectos de realizarse las notificaciones de ley de: los solicitantes, los testigos, los colindantes y los titulares registrales.

Firmas: La solicitud debe ser firmada por abogado colegiado y por todos los solicitantes. También será firmada por los testigos.

ii) Anexos y Medios Probatorios para acreditar Posesión en la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial

• Copia Certificada completa de la Partida Registral del Inmueble que va a ser materia de la prescripción adquisitiva. También sirve un Certificado Registral Inmobiliario (CRI). Lo que la ley pide en particular es que la información corresponda a mínimo los últimos 10 años recientes.
• En el caso que uno o más de los titulares registrales sean una persona jurídica, se acompañará Copia literal completa de la partida registral de la persona jurídica.
• Cuando el predio no esté inscrito en los Registros Públicos se deberá adjuntar Certificado de Búsqueda Catastral tramitado en la SUNARP.
• ​Recibos y pagos de los suministros de agua y/o luz y/o teléfono y/o otro servicio público de los últimos 10 años. Originales.
• Recibos de pago del impuesto Predial, HR y PU de los últimos 10 o 5 años, dependiendo. Originales.
• ​Copia simple de documento de identidad del solicitante y los testigos, vigente y con la constancia de la última votación.

iii) Expediente Técnico en la Prescripción Adquisitiva de Dominio Notarial

A la solicitud y los documentos probatorios se debe acompañar planos y memoria, elaborados y suscritos por profesional colegiado, los que deberan estar visados por la municipalidad distrital. En ese sentido se acompañará lo siguiente:

• Plano de ubicación y localización,
• Plano perimétrico, y
• Memoria descriptiva.

Si el predio tiene edificación no declarada o realizada sin licencia de construcción, se agregará un expediente de regularización de Declaratoria de Edificación; de esto se encarga un Verificador del Registro de Predios.​

PASOS Y PROTOCOLOS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO NOTARIAL

Para conocimiento general, se presenta a continuación, las etapas de un procedimiento de prescripción adquisitiva notarial, desde la presentación de la solicitud al notario. (Se entiende que el trabajo en sí, empieza antes, con la preparación de los documentos que forman parte de la solicitud.)

Recepción y Revisión de la Solicitud de Prescripción Adquisitiva

Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del Artículo 505 del Código Procesal Civil, y la identidad de los participantes.

Emisión de Oficios para Publicaciones

El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días hábiles en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite.

Solicitud de Anotación Preventiva de Petición de Prescripción Adquisitiva a los Registros Públicos

El Notario solicitará a la respectiva Oficina Registral se inscriba Preventivamente en la respectiva Partida, la Solicitud de Prescripción Adquisitiva recibida.

Colocación de Carteles y Notificaciones

El Notario notificará por escrito a el titular registral, colindantes y los testigos. Y colocará carteles en el inmueble objeto de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio.

Acta de Presencia y Toma de Dichos de Colindantes

El Notario se constituirá previa notificación en el inmueble materia de la solicitud, de prescripción extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante.

En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble.

​Asimismo el Notario tomará la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes mediante un acta que será leída, aprobada y suscrita por los presentes a su solicitud (no participa el solicitante de la prescripción, es solo el Notario y los colindantes).

Acta de Declaración de Testigos

El Notario se constituirá previa notificación en el domicilio de los testigos con el fin de extender la respectiva acta de declaración.

Acta de Declaración de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Transcurridos treinta (30) días hábiles, desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario levantará un acta donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondrá la formación de títulos supletorios, según sea el caso.

Título de Inscripción de la Prescripción Adquisitiva de Dominio

El título que se ingresara a los registros públicos (SUNARP) pueden ser una de dos, según lo escogido por el solicitante:

Escritura Publica: Si el solicitante opto por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado.

Formulario Registral: Si el solicitante opta solo por presentar el Formulario Registral, este es título suficiente y será calificado. El Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.

Nota: Si se optó por regularizar una edificación en el mismo trámite, el Notario presentará copias certificadas de los planos -así lo establece la Ley Nº 27157-.

Requisitos y prohibiciones de los testigos en la prescripción adquisitiva de dominio notarial y judicial

Los testigos deben domiciliar en la provincia donde se encuentra el predio materia de prescripción y acorde con el art. 224 del Código Procesal Civil, los testigos deberán declarar si son parientes, cónyuges o concubinas del solicitante, si tiene amistad o enemistad con él o interés en el resultado del proceso, si tiene vínculo laboral con él o es su deudor o acreedor.

Prohibiciones para ser testigos según el Artículo 229 del CPC:​​

• El absolutamente incapaz, salvo lo dispuesto en el Artículo 222 del CPC;
• El que ha sido condenado por algún delito que a criterio del Juez afecte su idoneidad;
• El pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad o tercero de afinidad, el cónyuge o concubino, salvo en asuntos de derecho de familia o que lo proponga la parte contraria;
• El que tenga interés, directo o indirecto, en el resultado del proceso; y,
• El Juez y el auxiliar de justicia, en el proceso que conocen.​​

Artículo 222 del CPC.- Toda persona capaz tiene el deber de declarar como testigo, si no tuviera excusa o no estuviera prohibida de hacerlo. Los menores de dieciocho años pueden declarar solo en los casos permitidos por la ley.

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PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO VÍA JUDICIAL

La prescripción adquisitiva de dominio por la vía judicial es aquella que se obtiene en sede judicial. Para esto la normativa en el Perú ha establecido que tanto la prescripción adquisitiva como el titulo supletorio se tramitan como procesos abreviados.

Como en la vía notarial, hay que hacer un expediente técnico-legal. El costo se entiende que es mucho menor al costo al que cobra un notario, pero el tiempo tambien es relativamente mayor, mucho depende de, ademas de la carga procesal, de las pruebas y la respuesta de la parte emplazada.

Lo recomendables es contratar a un profesional para vea todo de principio a fin, sin embargo, dejaremos algunos criterios y conceptos tipicos del procedimiento de prescripción adqusitiva de dominio que naturalmente es visto en sede judicial.

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Declaración judicial de prescripción adquisitiva de dominio

El Codigo Civil establece claramente en su articulo 952 que “Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario”.

Y complementa que el derecho de propiedad del demandante (en caso proceda con éxito su demanda) podrá ser materia de registro en el registro respectivo, contando para ello con que la sentencia judicial es título suficiente para la inscripción de la propiedad, ha esto se le llama Declaración Judicial de Prescripción Adquisitiva.

¿Quienes pueden formular Demandas Civiles de Título supletorio y Prescripción Adquisitiva de Dominio?

Se tramitan como proceso abreviado, a pedido de parte, las demanda que formulan:

1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de propiedad correspondiente;
2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y
3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o para que se limiten éstos mediante deslinde.

El artículo 486 del Código Procesal Civil (CPC) establece que es atendible la demanda de prescripción por la vía procedimental de Asunto Contencioso Abreviado (al igual que la de titulo supletorio).

Jueces y juzgados competentes para conocer el proceso abreviado de prescripción adquisitiva y titulo supletorio

1. Los Jueces Civiles, cuando la cuantía de la pretensión supere las quinientas Unidades de Referencia Procesal; y,
2. Los Jueces de Paz Letrados, cuando la cuantía de la pretensión es mayor de cien y hasta quinientas Unidades de Referencia Procesal. Artículo 488 del CPC.

En la procedimiento judicial de Prescripción Adquisitiva no procede la reconvención.

Requisitos especiales para Prescripción Adquisitiva de Dominio vía judicial

Gran parte de los requisitos son los mismos que en la vía notarial, por ello, solo mencionaremos algunos que son solo aplicables para esta vía:

Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien.

Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección judicial del predio.

Los demás requisitos dispuestos en los artículos 424 y 425 del Código Civil Procesal.
Artículo 505 CPC.

¿Cuanto demora una prescripción adquisitiva de dominio JUDICIAL?

Plazos legales del procedimiento abreviado de prescripción adquisitiva. Los plazos máximos aplicables a este proceso son:

• Tres días para interponer tachas u oposiciones a los medios probatorios, contados desde la notificación de las resoluciones que los tienen por ofrecidos.
• Tres días para absolver las tachas u oposiciones.
• Cinco días para interponer excepciones o defensas previas, contados desde la notificación de la demanda.
• Cinco días para absolver el traslado de las excepciones o defensas previas.
• Diez días para contestar la demanda.
• Cinco días para ofrecer medios probatorios si en la contestación se invocan hechos no expuestos en la demanda, conforme al Artículo 440 del CPC.
• Diez días para la expedición del auto de saneamiento contados desde el vencimiento del plazo para contestar la demanda.
• Veinte días para la realización de la audiencia de pruebas, conforme al segundo párrafo del Artículo 471.
• Cinco días para la realización de las audiencias especial y complementaria, de ser el caso.
• Veinticinco días para expedir sentencia, conforme al Artículo 211 del CPC.
• Cinco días para apelar la sentencia, conforme al Artículo 373 del CPC.
• Artículo 491 del CPC.

Para los casos de demandado indeterminado o incierto o con domicilio o residencia ignorados, el plazo especial del emplazamiento será de treinta y cuarenta y cinco días.​

Notificación y Emplazamiento judicial en la Demanda de Prescripción Adquisitiva de Dominio

Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres días, en la forma prevista en los Artículos 167 y 168 del CPC.
Artículo 506 CPC.

Notificación por radiodifusión
Para los casos de demandado indeterminado o incierto o con domicilio o residencia ignorados, y cuando se trate de predios rústicos, se efectuará asimismo notificación por radiodifusión por cinco días consecutivos como dispone el Artículo 169 del CPC.

Intervención del Ministerio Público
Se solicitará dictamen del Ministerio Público antes de pronunciar sentencia en los siguientes casos:
a. En los casos de demandado indeterminado o incierto o con domicilio o residencia ignorados, y cuando se trate de predios rústico.
b. Cuando el emplazado haya sido declarado en rebeldía.

Resolución de Prescripción Adquisitiva de Dominio y su inscripción en SUNARP

Cuando el proceso culmine y el demandante logre un resultado favorable en última instancia, debe asegurarse de lo siguiente a fin de inscribir su derecho de propiedad en los registros públicos:
1. Solicitar el parte judicial el cual contendrá la resolución en la cual se ordena la inmatriculación (ver titulo supletorio) o la transferencia de propiedad.
2. Contar con resolución que declare consentida o ejecutoriada la sentencia.
3. El parte judicial deberá contener el oficio del juez.
4. El parte judicial deberá contener las copias certificadas por auxiliar jurisdiccional de la sentencia.

El parte judicial con todos las seguridades advertidas, constituye titulo suficiente para ser calificado en la SUNARP.